高塔小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。 板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。 板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。

2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。

新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。

加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、户型方面：小区户型面积涵盖范围较大，且大户型较多，居住空间不受局限，户型选择性强。

2、小区品质方面：小区建成时间较早，但小区内部环境干净整洁，楼体质量过硬，安保管理严格。

3、高塔小区北区周边环境优美。北邻金隅八达岭温泉度假村，南邻夏都公园、东湖公园，优越的地理位置与优美的环境，能让住户身心愉悦、生活愉快。

4、小区靠近延庆区环球百货商场等各大商场，还靠近中医医院，基础设施建设完备，生活便利。

截止至2021年8月，通过幸福里app查询，小区在售房源3套，占全部总房源0.22%。小区在售均价为30059元/㎡，环比上升约0.11%，近半年来看，小区在售均价高于延庆城区板块内小区的在售均价。上图可看，小区在售均价整体处于稳中有升趋势。如果考虑买房的话，高塔小区北区是个不错的选择。

购房成本方面，69㎡两居室，报价165万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为58万左右，二套首付为99万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截止至2021年8月，小区户型有69㎡两室、94㎡-192㎡三室、134㎡-163㎡四室三种户型，其中三居室占较大比重，现选择162㎡三室一厅和69㎡两室一厅进行分析。

2号楼靠近城市道路，噪音较多。3号楼、4号楼位于小区中心位置，环境安静，宜居性较强。6号楼距西门近，但对于需要把车停在小区内的住户来说不是很方便。18号楼远离城市主干道，噪音小，居住环境安静，19号楼楼下有养老驿站、口腔诊所，是小区的末选项。

1、小区住房面积较大，且均价高于周边小区，适合有一定经济基础的改善人群。

2、小区临近温泉度假村、延庆区医院、妇幼保健院、博物馆等，适合在这些场所工作的人群。

3、小区靠近快速路庆隆街、快速路京青线，适合庆隆街周边沿线的上班族。

截止至2021年8月，延庆城区板块只有一处新房项目为碧桂园京源著，为更好的进行横向对比，现从多方面对碧桂园京源著进行分析。

碧桂园京源著于延庆城区百泉路交叉口北，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发，项目定位于刚需型产品，有板楼与花园洋房两种。截止至2021年8月，在售户型最小面积为89㎡三室，最大为135㎡四室，单价23000元/㎡起，购房成本最低为235万/套。与高塔小区北区相比，碧桂园京源著购房成本较低，但地理位置较偏僻，适合家庭人员较多的刚需型用户。高塔小区北区户型面积跨度大，选择性更广泛，适合对住房位置有一定要求，同时有一定经济能力的购房者，但是该小区也有较小面积的户型，普适性还是比较强的。

延庆城区板块内二手房较多，基于小区地段、商段等多方面考量，现选取距离高塔小区北区较近的湖北小区、康安小区进行比较。