育新花园北里位于大兴其他商圈，商圈位于大兴区东南部，主要包括大兴区南六环以外的大部分地区。商圈东侧是通州马驹桥商圈、通州其他商圈和河北廊坊市广阳商圈，边界纵横交错，最东端到廊坊市博瑞佳诚高尔夫俱乐部；南侧是河北廊坊市广阳商圈和固安县，边界犬牙交织，最南端到永定河特大桥北侧；西侧是河北保定涿州市，以永定河为界；北侧与庞各庄、瀛海镇等商圈相连，最北端到南六环路。

大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、大广高速、京台高速、京沪高速、南六环、大兴机场等，三横四纵高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区人民医院(南院区)、孔宪绍医院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有嘉世乐华商贸中心、鹏润发购物中心等。主要生态休闲资源有北京野生动物园、半壁店森林公园等。

作为大兴的临空经济和亦庄高新科技拓展板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为2.6万/㎡；商圈内目前有住总如遇、住总如院、路劲御合院、宽院国誉府和兴创荣墅五个新盘在售，均价2.27万/㎡起。目前大兴其他商圈新房供应充足，价格相对适中，二手房供应稳定，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，包括临空经济区建设和亦庄新城南拓。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，居住人群结构简单，主要通勤方向是大兴城区和亦庄新城。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置接近商圈东北部，未来的最高售价是7万/㎡，第二块地的位置接近商圈西南部，未来最高售价为5.7万/㎡，具体的产品类型尚不清楚。和大兴其他商圈对比，无论是新房均价还是二手房均价都相去甚远，价格相差两以上，所以新地块新产品未来入市，对大兴其他商圈的影响很小。

大兴其他商圈地域较广，西南部是大兴机场所在地，是目前全球最大的临空经济区之一。东北部已规划为亦庄新城的拓展区和联动创新区。商圈的发展前景主要体现在产业方面。

首先说临空产业，大兴机场建设作为大兴区十三五期间的"一号工程"，目前已经圆满完成投运。到2025年，机场实现旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计，同步建设航空公司基地、货运、空管、供油、维修、航空配餐等各类保障设施。远期规划年旅客吞吐量1亿人次以上，年货邮吞吐量400万吨，飞机起降88万架次，在大兴区发展史上具有重要标志性意义。

其次是亦庄新城南拓，在十四五规划中明确提出，亦庄新城联动创新区包括青云店镇、长子营镇、采育镇，此三镇地处大兴其他商圈功的东北部，重点突出与亦庄新城的产业协同、功能联动，绕亦庄新城配置城镇功能，推动镇级工业区融入亦庄新城产业集群体系。青云店镇重点发展乡村旅游、文化休闲旅游，建设绿色田园文旅小镇。长子营镇重点发展都市型现代农业，促进城镇化和农业现代化融合发展。采育镇重点建设冰雪小镇等项目，持续提升镇中心区服务品质，构建京南运动和农旅休闲特色镇、城乡生态宜居新市镇。

总体来看，大兴其他商圈是发展中商圈，西有大兴空港新城带来的巨量人才流、资金流、信息流和临空产业，东有亦庄新城产业集群拉动发展。目前大兴机场高速、大兴机场线等一批配套工程已建成并投运，临空经济区、自由贸易试验区、综合保税区等建设已实质性启动。各项发展要素齐备，发展动能巨大，发展前景可期。

1、产品好：小区全部楼栋均为板楼，带有电梯，楼间距大，采光好，居住体验佳。

2、绿化好：小区设有多处花园，楼栋周围有花圃，为居民提供了一个清新宜居的舒适环境。

3、内部设施丰富：小区内设有多处健身小广场，还有便民超市，可满足日常生活需求。

4、价格低：小区价格低，还有53㎡小户型，总价130万起，适合购房预算有限的刚需购房人群。

2021年8月，幸福里App显示育新花园北里的挂牌均价是2.39万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.89%，价格变化在正常范围。从过去六个月的数据来看，波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

8月份小区在幸福里APP上挂牌待售的房源约55套，挂牌率为1.87%，属于较低水平。挂牌房源以一居、两居为主，挂牌房源为17套一居、32套两居、6套三居。从挂牌率来看，育新花园北里居住群体较稳定，价格较稳定。

育新花园北里处于大兴其他商圈，商圈均价2.05万/㎡，本小区价格高于商圈均价，说明小区综合品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价200万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为70万；二套首付约为120万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区户型有一居、两居和三居，一居室面积段为53㎡-80㎡，两居室面积段为73㎡-88㎡，三居室面积段为91㎡-92㎡，下面小康选两个有代表性的户型分析。

户型一：

本户型为87㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于通风；

2、南北各一个卧室，隐私性好；

3、南向客厅带阳台，利于晾晒衣物。

其缺点有：

1、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳；

2、卫生间没有窗户，不利于干燥。

户型二：

本户型为91.43㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，有利于通风；

2、客厅朝南带阳台，方便晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥；

2、整体户型拐角较多，有浪费面积。

因小区全部为板楼，带有电梯，在这方面可无差别选择。

因9号楼、10号楼、15号楼、16号楼位于小区中心位置，相对安静，距花园更近，可优先考虑。

因4号楼、5号楼、20号楼临近西侧采福路，部分房间会有噪音影响，需慎重选择。

因一居分布在4号楼、5号楼、20号楼，两居分布在除4号楼、5号楼、16号楼、20号楼以外的楼栋中，三居分布在16号楼，购房者可根据户型选择楼栋。

从价格方面看：小区单价低，有小户型低总价房源，适合购房预算有限的刚需人群。

从户型方面看：小区户型为一居、两居、三居，可满足不同家庭人口购房人群。

从位置方面看：小区距马驹桥商圈、亦庄商圈较近，适合工作在这两个商圈的购房人群。

大兴其他商圈新盘项目较多，其中宽院国誉府（别墅）、兴创荣墅、路劲御和院（别墅）、住总如院（别墅）均为别墅小区，因育新花园北里为住宅项目，故别墅项目不具可比性。本商圈住宅项目有住总如院（住宅）、住总如遇、路劲御合院（住宅）、宽院国誉府（住宅），因住总如院（住宅）、住总如遇与育新花园北里价格相近，距离在3公里以内，故此，选择这两个项目做对比。

住总如院（住宅）由北京住总房地产开发有限责任公司开发，均价2.27万/㎡起，总价314万/套起，容积率1.05，绿化率30%，车位配比1:1.38，物业费3.5元/㎡/月；住总如遇由北京住兴房地产开发有限公司开发，均价2.7万/㎡起，总价180万/套起，容积率2.5，绿化率30%，车位配比1:1.19，物业费3.2元/㎡/月。

从外部生活配套方面看，三个小区相差不大；从容积率方面看，住总如院（住宅）在容积率方面好于住总如遇和育新花园北里，可优先考虑；从车位配比方面看，两个新房的车位配比优于育新花园北里，停车更便利；从生活成本方面看，两个新房物业费要高于育新花园北里，生活成本相对较高。

综合来看，新房内部配套更全面，生活成本相对较高，适合对生活品质有一定需求的购房人群，育新花园北里小区成熟，生活成本相对较低，也是个不错的选择。

育新花园北里周边二手房报价在1.8万/㎡-4.1万/㎡，其中椿蓉园和龙兴家园与育新花园北里，价格相差不大，相互之间有一定的竞争力，故选择此三小区做对比分析。