温泉西里小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。 板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。

中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、产品设计方面：小区整体设计好，楼栋排布整齐，间距大，采光好，居住舒适度高。

2、小区品质方面：小区楼栋维护水平高，质感强，小区内部干净卫生，视野明亮，休闲设施齐全，安保设施完善，居住品质高。

3、户型方面：截至2021年8月，小区在售户型面积大，居住空间不局限，且大多数南北朝向，通透性强。

4、周边配套方面：小区周边配套设施完善，靠近多个公交站，出行便利。邻近商场、医疗机构、公园等，能满足居民们日常生活。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，温泉西里小区在售房源共11套，占小区总房源的5%。小区目前在售均价24874元/㎡。环比上升约0.77%。近6个月，小区整体均价略高于延庆城区板块，高于延庆区在售均价，上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格基本保持稳定。从目前情况来看，关注该小区购房者可以根据自身情况选择性入手。

购房成本方面，总价最低为102㎡三室两厅户型，报价223万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为78万，二套首付为134万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至时间2021年8月，小区户型有74㎡-84㎡两居室、96㎡-133㎡三居室、115㎡的四居室三种户型。其中三居室户型占比较大。现选择小区主力户型74㎡两室一厅和119㎡三室两厅进行分析。

对于楼栋选择，2号楼、3号楼邻近北京大学第三医院延庆医院，人流多，日常会比较吵闹，业主私密性较差；8号楼-12号楼靠近主干道，日常可能会有噪音干扰，有小孩老人的购房者在选择时需考虑在内。9号楼、5号楼靠近出入口，出门方便快捷。5号楼位于小区中心位，整体较外部环境安静。

1、截至2021年8月，小区在售户型多，户型面积大，总成本低，适合家庭人口多的刚需人群。

2、小区内居住人口以老年人居多，小区氛围浓厚，且临近多个医疗场所，适合家中有老人的购房者考虑。

3、小区周边公交体系发达，出门就是温泉西里公交站，比较适合在延庆城区依赖公交出行的人群。

截止2021年8月，延庆城区板块目前在售新房项目较少。为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到温泉西里的优劣势，选择延庆城区板块内碧桂园京源著项目和临近延庆城区板块的都丽华府小区进行对比。

碧桂园京源著位于延庆区延庆城区板块百泉街与延康路交叉处，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发。交房时间2021年10月31日。截止2021年8月，该项目目前在售户型少，有面积为89㎡-129㎡三室、139㎡四室户型，单价23000元/㎡起，购房成本最低约为235万/套，楼龄更新，居住环境整体观感强，但户型少，选择范围小，适合居住环境有要求且有一定成本的购房者。温泉西里小区单价低，户型相比选择性多，总购房成本低，适合需购房但购房预算有一定限制的购房者。

都丽华府小区位于平谷区平谷板块新平路，由北京天利海房地产有限公司开发。截止2021年8月，该项目目前在售户型较多，有面积为90㎡-145㎡两室户型和133㎡-172㎡三室户型。单价29500元/㎡起，该户型购房成本约为306万/套。都丽华府小区楼层质感好，居住环境好，但单价高，总成本高，适合需改善房源的购房者。相比之下，温泉西里小区单价低，总购房成本低，适合在延庆城区置业的刚需人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离温泉西里较近的尚书苑小区、新兴东区小区进行比较。