怡秀园小区位于海淀区万柳板块。万柳板块整体位于西北四环内，板块东面是中关村和苏州桥板块，西邻世纪城板块，南接车道沟板块，北侧隔四环路遥望颐和园板块。板块内交通便捷，有地铁10号线和西郊线汇聚于地铁巴沟站，此外还有地铁火器营站和地铁长春桥站，极大方便了板块内居民出行。经过多年发展，万柳板块区域内形成完善的居住氛围，是海淀区近几年热度极高的住宅板块。作为海淀区的主要住宅板块，板块内聚集了大量二手房。二手房小区均建于2000年后，有光大、中赫置地等知名开发商参与其中，打造出万柳书院、光大水墨风景等热销高端项目。

根据幸福里APP显示，截止2021年6月9日，万柳板块内二手房挂牌均价为15.7万/㎡，是海淀区二手房挂牌价格最高的板块。由于板块开发早、可利用土地资源少，目前板块内已无新房在售。目前板块内商业、教育、休闲等资源建设均非常完善。商业方面，板块内有BHG Mall北京华联万柳购物中心，能满足板块内居民的日常购物需求；教育方面，板块内有中关村第三小学万柳南校区和中关村第三小学万柳北校区；休闲资源方面，板块内有著名的万柳高尔夫俱乐部，以及巴沟山水园和万柳一号运动中心等休闲娱乐的公园场所。板块内医疗资源相对落后，但是海淀区整体医疗水平强势，居民就医可前往北京大学第三医院、中国中医科学院西苑医院等三甲医院，距离板块均在6公里范围内。

作为海淀区内知名的居住板块，万柳板块由于价格高，目前居住人群以高净值人群为主，对居住环境、周边产业等均有一定要求，工作地点以海淀区为主。价格层面，近6个月来，万柳板块房价整体处于平稳趋势，波动较小。

万柳板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。最近的新房是由中赫置地操盘的万柳书院，已经全部售罄。纵观整个海淀区，商品房用地一直比较紧张。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。

在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。区域内住宅用地并不多了，这也是万柳板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

万柳板块是比较纯粹的住宅板块，定位以居住为主，没有太大的产业发展。不过该板块位置好，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，万柳板块位于中关村科学城核心地区和三山五园文化绿心交界处，承接了高新产业和文化环境的双优势，在享有自然资源的同时，能够给中关村、苏州街等高新产业人员提供优越的居住环境。

1、小区治安良好，内设警务室，保安人员不定时巡逻，提高了业主居住的安全系数，确保居民人身财产安全。

2、小区周边的商业配套非常成熟，购买日常生活用品、买菜、聚餐，在小区周边1公里以内都可以解决。

3、小区西门50米处就有公交车站，有近10条公交路线，通往各个区域。小区临近万柳东路南口公交站，该站点有614路公交车经停，614路公交车可到达圆明园东门。10号线苏州桥地铁站至2021年8月正在建设当中。该站点距离小区397米，乘坐10号线有安贞门下车可到达奥林匹克体育中心。

4、小区周边公园环境好，临昆玉河畔，是锻炼、游玩的好去处，并且公园内配套设施齐全。

以幸福里app为准，截至2021年7月，该小区挂盘均价为128840元/㎡，环比升0.14%。

从近六个月的价格波动来看，2月到3月价格稍有下降，3月到4月价格持平，4月到5月稍有回升后6月到7月持平。且幅度较小。该小区位于海淀区苏州桥，所在商圈发展的较为成熟，同商圈内小区众多。怡秀园靠近地铁10号线、12号线正在修建的苏州桥地铁站以及长春桥地铁站，占据一定区位优势，所以价格较高。但周边部分小区建成年限久，配套设施相对怡秀园来说设施不是特别完善，如：飞达社区等，这就导致了商圈均价较低。相比较而言，怡秀园均价高于商圈均价。

举例：

具体购买成本方面，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。拿在售的108.34㎡的三居室为例，报价1280万，即该套房源首贷首付为512万， 二套首付为1024万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型多样，且户型涵盖多个面积，可供购房者选择的范围比较广。其中主力户型为148㎡的三室一厅一卫和78㎡两室一厅，现就该户型进行分析。

小区共有9栋楼1080户，一居户型主要集中在1号楼、3号楼、5号楼、7号楼，二居、三居主要分布在3号楼、4号楼、5号楼、7号楼，开间只有1号楼；所以购买者需要根据自己所需的户型选择相应的楼栋；

9号楼是回迁楼、稍微显得旧一点，但是朝南的户型通风采光较好，购买者根据实际情况选择；

4号楼的大户型比较规整，视野开阔，总价会相对贵一点，如果家庭成员较多并且有足够的资金支撑能力购买者可以着重考虑；

1号楼、4号楼、8号楼、9号楼临近街区，会有一些吵闹，介意热闹喜静的人群可以不加考虑。

1.小区内有公园和众多凉亭供业主休闲娱乐，社区氛围比较和睦友好，能够丰富老年人的业余生活。同时小区居住的老年人也比较多，适合老年人前来居住。

2.小区距离长春健身园、巴沟山水园近，公园环境很好，有塑胶跑道，设施齐全，比较适合热爱跑步的人群。

3.小区周边紧邻公交车站、地铁口，开车出行方便，对小区交通条件特别注重的购房者推荐购买。

4.小区的户型设计以实用为主，两居和三居户型不同，面积也有大有小，购房者可以根据家中人口的多少，以及购房预算的多少进行选择。

怡秀园小区所属苏州桥商圈比较成熟，该板块内暂无在售新房。这里选择相邻板块内距离小区较近的大苑·海淀府和海淀幸福里。

大苑·海淀府属于田村商圈，在2019年12月份开盘，预计2022年12月份整体交房，该项目是由北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司开发的高端住宅项目。目前在售户型有170㎡的三居室、205㎡-332㎡的四居室、263㎡-304㎡的五居室以及270㎡-510㎡的六居室，相较怡秀园户型面积相对较大。大苑·海淀府售价110000元/㎡，与怡秀园相比价格较低，但由于户型面积大，所以总价也就更高。购房压力比较大。大苑·海淀府小区周边最近的医院是北京德尼康骨科医院，距离小区有1.7公里；最近的北京国际雕塑公园2.7公里，怡秀园小区一公里以内有多家医院和公园。相比较而言，怡秀园小区更加方便。

海淀-西北旺板块的海淀幸福里距离怡秀园小区较近。海淀幸福里由北京铭海置业有限公司和北京毓秀置业有限公司联合开发。该小区开盘时间在2021年4月，交房时间在2023年6月。参考价格在80000元/平起，参考总价在1200万/套起。与怡秀园相比较，总价较低。海淀幸福里户型分别有98㎡、130㎡三居室，但均已售空，还有145㎡、165㎡、195㎡四室。

户型多有交叉，面积相差不大，追求高性价比实用型小区可以选择怡秀园小区；追修新型现代化小区可以选择海淀幸福里。海淀幸福里物业公司是华润物业，物业费为7.20元/㎡/月，相较怡秀园生活成本较高。海淀幸福里小区周边一公里内公交站较多，但地铁站较少，最近的永丰南地铁站也在2.2公里。相比较而言，怡秀园小区在交通方面更为便利。

综合来看，新房和老小区在户型、价格、周边配套方面多有差异，购房者可参考上述信息，并结合自身需要进行选择。

苏州桥商圈发展时间较长，板块内的旧小区均有一定年限，在二手房的选择上，大海考虑了商圈、距离等因素，最终选择新起点嘉园和万柳怡水园进行对比。