北辰香麓望麓园位于海淀区温泉镇板块,属于海淀新区范围,该板块北侧昌平区沙河板块,南侧临近香山板块,西侧临近海淀北部板块,东侧临近西北旺板块。
温泉镇板块位于海淀区西北部,属于海淀新区范围,板块内产业正处于发展规划中,有中关村环保科技示范园和翠湖科技园,东侧临近的还有西北旺板块的永丰产业园和中关村科技园,整体汇聚了众多互联网大厂和高新科技产业。
交通方面,有16号线横穿板块,途经永丰产业基地和中关村环保科技示范园,向南可直通主城区到国家图书馆,西二环外甘家口站。而板块内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名,目前北清路正在进行快速路改造,改造完成后可以快速直达G6高速,自驾将更加方便。
商业方面,与临近的西北旺板块类似,温泉镇板块内同样缺少成熟的大型商业,有计划拟在上庄路与沙阳路交汇口处筹建商业综合体弥补地区短板,超市的话,位于温泉镇凯盛家园附近,有4500平米的物美凯盛家园店,方便周边住户购物,但板块整体仍欠缺大型商超。
医疗方面,板块内有三甲医院解放军总医院第八医学中心,位于百望山公园东侧,方便居民日常看病。
生态方面,温泉镇板块有多个森林公园和休闲度假区,包括百望山森林公园、翠湖湿地公园、狂飙乐园等,其中翠湖湿地公园是北京唯一获批的国家级湿地公园。
2017年起,整个海淀新区供应住宅用地8宗,其中5宗为限竞房、2宗为共有产权房,1宗纯商品房。从土地市场看,2017年8月,万科竞得一宗限竞房地块,成交楼面价4.6万/㎡;碧桂园竞得一宗限竞房地块,成交楼面价4.2万/㎡;2017年11月紫光竞得一宗限竞房地块,成交楼面价4.3万/㎡;2018年1月,葛洲坝竞得一宗限竞房地块,成交楼面价4.1万/㎡;2018年12月,京投竞得一宗限竞房地块,成交楼面价2.1万/㎡;2017年9月,中国中铁、北京建工联合竞得一宗共有产权房地块,成交楼面价2.9万元/㎡;2019年12月,海开建工竞得一宗共有产权房地块,销售价格2.5万/㎡;2020年2月,华润联合首开、住总、中交、北科建以总价130.4亿元摘得“海淀北部地区整体开发”西北旺镇两宗综合类地块,包含纯商品房;截止21年6月,区域尚无其它地块推出信息。
截止2021年6月,板块内目前有三个新盘在售,均为限竞房,分别是葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图,销售均价均为5.3万/㎡。
板块内纯商品房二手房价格集中在5万/㎡-6.3万/㎡之间,代表小区是位于北京紫郡兰园项目附近的保利西山林语,建成于2009年,目前挂牌价6.3万/㎡,主要是169㎡四居。
海淀新区最新规划指出,“预计到2025年,中关村科学城北区建设国家级高新技术企业超过2000家,国际PCT专利申请量突破1000件,企业总收入突破1.2万亿,初步形成1-2个具有全球竞争力的产业创新集群。”未来将以科技产业为风向标,大量引进科技型产业以及技术型人才,推动海淀新区的科技发展路线。
板块发展前景有两点值得关注:
目前板块产业仍处于扩容状态,未来将会有更多的企业入驻,这也意味着会有更多的高知人群,提升板块内的人口优势;
产业能级大幅提升,形成了具有全球竞争力的产业创新集群,这也会带动区域板块内的经济发展。
1.北辰香麓望麓园小区为叠拼、联排别墅、花墅洋房等原创主题产品,社区内部环境较好,多条视觉通廊的建筑布局使得更多的住宅能看到山景,很好地利用了山景资源。
2.北辰香麓望麓园小区地处风景秀丽的西山之畔,自然环境优美怡人,空气清新。围边有圆明园、颐和园等历史古迹,文化内涵浓厚,居住舒适度高。
3.北辰香麓望麓园小区周围设施配套齐全,附近地铁有稻香湖路16号线、温阳路16号线,且有多条公交路线经过,基本上能够满足大部分居民的生活和出行。
4.北辰香麓望麓园小区施行人车分流和封闭式管理,安保人员24小时值班与巡逻,居民生活安全有保障。
截止2021年8月,幸福里APP挂牌均价为51002元/㎡,比上月上升1.16%。从近半年的价格波动来看,该小区的价格有小幅度的上升,总体比较稳定,七月份至八月份价格波动不是很大。该小区位于温泉镇板块,属于海淀区西北部的新区范围,板块内产业正处于发展规划中,经济发展与海淀区相比较为落后,是导致该小区房价远低于海淀区的主要原因。并且该小区建成年限较早,楼栋品质和小区配套设施跟周边新建的楼盘缺乏一定的竞争优势。所以北辰香麓望麓园的房价在同商圈和同板块内一直处于低位。
具体购房成本方面,拿在售的229.52㎡的四居为例,幸福里APP报价1340万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为536万,二套首付为1072万。
因税费和贷款额度都需要银行具体评估,评估价在一定程度上会影响到首付金额,所以上述例子仅供参考。
北辰香麓望麓园小区为跃式洋房、联排、叠拼的社区,户型面积比较大,户型是260㎡的三居、213㎡-328㎡四居和302㎡的五居。其中主力户型为275㎡四居和302㎡五居,因此以这两个户型进行分析。
户型面积 | 275㎡四室三厅 | 302㎡五室三厅 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.南北通透,通风性较好 2.三面宽,采光性好 3.全明户型 4.公私分区,隐私性高 5.动静分离,不互相打扰 6.餐客分离,使用方便 | 1.户型三个客厅,实用性高 2.房间两个露台,三个阳台,有充足的晾晒区域和休闲区域 3.卧室C套间设计,舒适度高 4.动静分离,不互相打扰 5.南向户型采光较好 |
户型缺点 | 1.户型不方正,存在缺角区域 2.厨房面积较小,使用空间不足 3.进深较长,影响北向区域房间采光 | 1.户型不方正,空间利用率差 2.卫生间全为暗卫,通风性差,容易滋生细菌 3.一楼、二楼和三楼南北不通透,通风性差 |
北辰香麓望麓园小区共14栋楼,楼栋以东南朝向排列,采光采阳性较好。
2号楼栋和3号楼栋靠近小区西门,临近主温泉镇干道双坡路,出行较为方便,同样也会有噪音影响居民日常生活。
4号楼以及10号楼—13号楼楼下有底商,居民日常生活购物较为便捷。
5号楼、6号楼、11号楼、12号楼环绕小区中心花园和休闲场所,其中5号楼和6号楼位于小区中心位置,环境也较为安静,购房者可以优先选择这两栋楼。
1.北辰香麓望麓园小区户型面积较大,总价高,非普宅首付较高,适合经济状况较好的客群。
2.小区底商较多,并且距离大型商超世纪华联超市(显龙山店)621米,居民购物较为方便。小区附近还有中国工商银行,商业设施齐全,适合对商业配套要求较高的家庭。
3.小区以北欧的建筑风格为主,基础设施配套比较完善,并且小区内部还建立了篮球场和人工湖,居民生活舒适度较高,适合对生活品质有要求的人群。
截至2021年8月,温泉镇商圈内的新项目有世贸西山龙胤、山屿西山著、万科翡翠云图,这里选择与北辰香麓望麓园相差相对较小,且距离相对较近的万科翡翠云图和山屿西山著进行对比。
万科翡翠云图为北京万沣房地产开发有限公司建造,于2019年03月19日开盘,到2021年12月31日交房。截至2021年8月份,以幸福里APP为准,万科翡翠云图的均价为53000元/㎡,略高于北辰香麓望麓园。在售共10栋楼,其中在售户型只有一种,为360㎡的四室两厅四卫,总价1700万/套起。该小区结合画眉山的原始地貌,打造自然空间,为居民提供高端的别墅住宅。
山屿西山著为北京锐达置业有限公司建造,于2019年04月12日开盘,到2021年10月31日交房。截至2021年8月份,以幸福里APP为准,山屿西山著的均价为53000元/㎡,在售6栋楼,户型为225㎡四室两厅两卫、225㎡四室两厅三卫,最低总价1400万/套起。该小区和万科翡翠云图房均价一致,户型也都以四居室为主。
三个小区都是大户型,以有改善性需求且资金较为充足的家庭为主。首先,北辰香麓望麓园因建成较早,相对于万科翡翠云图和山屿西山著小区来说,基础设施较为老旧,但商业配套也较为成熟。其次,万科翡翠云图与山屿西山著主要以四居室为主,户型较为单一,而北辰香麓望麓园户型涵盖面积较广包括了三居室、四居室、五居室,适应人群更多。
综上所述,购房者可以根据自身需求进行选择。
北辰香麓望麓园与周边的山语间和林语别墅建成年代接近,定位和目标人群有一定的相似性,属于商圈中热度较高的二手房。
小区名称 | 北辰香麓望麓 | 山语间 | 林语别墅 |
位置 | 海淀区温泉镇商圈 | 海淀区温泉镇商圈 | 海淀区温泉镇商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 51002元/㎡ | 62000元/㎡ | 55243元/㎡ |
建筑时间 | 2009年 | 2008年-2015年 | 2004年-2009年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼/塔板结合 | 板楼 |
户型面积 | 260㎡三居 213㎡-328㎡四居 302㎡五居 | 86㎡-105㎡两居 89㎡-143㎡三居 161㎡-312㎡四居 | 98㎡三居 383㎡-445㎡四居 |
物业 | 北辰信和物业管理有限公司 | 保利物业管理有限公司 | 保利物业管理有限公司 |
物业费 | 3.98元/㎡/月 | 4.88元/㎡/月 | 2.27元/㎡/月-4.88元/㎡/月 |
优点 | 1.别墅社区,容积率比较低,舒适度高 2.部分户型下叠带院子,上叠带露台,居住空间比较大 3.社区内路线为双向主干道,行车有序 | 1.每家每户独立车库,车位充足 2.小区内配套设施齐全,健身器材、儿童娱乐设施等应有尽有 3.品牌物业,物业服务比较完善 | 1.有电梯的板楼,人车分流 2.户型多样,户型面积跨度大,人群的适应范围广 3.楼栋比较少,居住密度小 |
缺点 | 1.不是人车分流,办公人员多,车位紧张 2.办公的租户比较多,人员流动性大 | 1.户型错层分布,对老人和孩子来说,错层的台阶会造成生活不便 2.楼间距小,采光受影响 | 1.临近四环主路,存在噪音污染 2.开发商自持物业,物业品质一般 |
分析 | 三个小区总体来看,位置和建成年代相近,周边配套也基本相同,但在具体方面也有些许差别。 虽然三个小区周边交通优势基本相同,但是林语别墅出门就是四环路,距离交通主干道是三个小区中最近的,但是也存在一定的噪音。从小区内部情况来看,北辰香麓望麓是纯别墅社区,带院子或者露台,户型的实际使用面积更大。从绿化率上来说,林语别墅绿化率45%是三个小区中最高的;山语间容积率高,绿化率低于一般别墅的绿化率。从停车位的比例上来看,山语间每家每户独立车库,车位充足,北辰香麓望麓办公租户多,车位不足。从购房成本来说,山语间面积最大,总价在三个小区中是最高的。 综上,通过从产品本身、社区配套、价格等多方面对比,北辰香麓望麓园相较与山语间和林语别墅的性价比更高。 |