橡树湾一期小区位于海淀区安宁庄板块。安宁庄板块整体位于北五环外，东侧和南侧被清河板块包围，西邻上地板块，北面是西二旗板块。板块内公路交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧。地铁13号线穿板块西侧而过，在板块的西北和西南侧外分别留有地铁清河站和上地站。安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、学校等配套均十分完善。商业方面，板块内有清河商业城、清河百货商场，位于板块外一街之隔还有著名的清河万象汇；生态休闲方面，板块内有碧水风荷公园、清河燕清体育文化公园、美和园公园等休闲公园；学校方面，板块内有清河中学、北京市二十中学、海淀区第二实验小区（清宁校区）等学校。

安宁庄板块内暂无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为三类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，代表小区有阳光北里、小营西路25号院等；中等质量小区普遍建成于2000年-2010年间，品质较高但价格也稍贵，代表小区有清上园、安宁佳园等；质量更好、设计理念更先进的小区基本都建成于2010年后，价格也是板块内最高的，代表小区有橡树湾、合景映月台等。根据幸福里APP显示，安宁庄板块房价大多在9万/㎡内，集中在6.5万/㎡-8万/㎡左右。

安宁庄板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来安宁庄板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

2015年以来，安宁庄板块共有两宗地招标出让，出让时间分别是2019年1月和2020年1月，竞得房企均是金隅，两块地均是共有产权房地块，销售均价不高于44800元/㎡（含全装修）。目前两宗地统一开发，确定案名金隅凤栖家园，已于2020年12月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，安宁庄板块没有待出让地块，预计2021年安宁庄板块将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着安宁庄板块位置的稀缺性，也是安宁庄板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

安宁庄板块的发展前景可从居住前景和产业前景两方面进行阐述。

居住前景方面，安宁庄板块临近中关村科学城、生命科学园、东升科技园等北京市重要的产业基地，承担着周边产业园区的居住功能。近两年入市的共有产权房金隅凤栖家园就是该板块承担产业园区居住责任、推进职住平衡发展的重要体现。

产业前景方面，安宁庄板块内有京玺文化创意创新园、光华创业园等产业园区。其中京玺文化创意创新园是中关村东升科技园加速器分站，园区总占地面积80亩，以新媒体、游戏、设计等文化创意为主导产业，以”VR产业”“新媒体产业”为主题，形成“跨界合作交流平台”和“办公+时尚生活”的创新创业社区。多产业园的协同发展，不仅丰富了安宁庄板块内的产业结构，也推动了板块的经济发展。

1.橡树湾一期的开发商和物业公司均为华润置业，华润集团在世界500强排名中位列第143名，综合实力强，房屋品质好。

2.小区于2007年-2013年分批次建成，楼龄在安宁里商圈内相对较新，大部分楼栋为板塔结合结构，楼间距大，采光好，能够为居住者提供较好的居住体验。

3.户型有43㎡一居、78㎡-91㎡两居、67㎡-160㎡三居，空间设计合理，可选性较强，可以满足多种住房需求。

4.小区周边配套设施完善，大型商场、生鲜超市、社区医院、健身娱乐设施等一应俱全，这些便捷的商业配套能为小区居民的生活提供不少便利。

截至2021年8月，橡树湾一期挂牌参考价格为104815元/㎡，环比上升0.58%。近半年内的价格走势图显示，4月以后价格稳步上升，5月至今基本趋于平稳状态，与半年前相比，价格提升了约6000元/㎡。该小区二手房报价明显高于海淀地区、安宁庄商圈的二手房均价，这主要是受橡树湾一期的建筑品质、所处位置、周边配套等因素影响。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的88㎡两居来说，报价1000万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源属于非普宅，即首套首付400万，二套首付800万。

考虑到税费和贷款额度需要银行进行具体评估，评估价在一定程度上会对实际首付金额产生影响，所以上述例子仅供参考。

小区有43㎡一居、78㎡-91㎡两居和67㎡-160㎡三居，主力户型为89㎡两室一厅。在这里选择89㎡两室一厅和128㎡三室两厅两个户型进行分析。

小区楼栋的楼间距较大，各楼栋之间私密性、独立性高，但楼栋分布采用中心花园的围合式设计，7栋楼均临街，其中5号楼、6号楼、7号楼紧靠交通繁忙的毛纺路，可能会噪音影响睡眠，追求安静的居住环境和睡眠质量不佳的人士谨慎选择。

1.小区绿化率高，居住舒适，休闲设施齐全，两居、三居户型多样，适合家中有老年人或孩子的家庭居住。

2.小区由知名开发商建造，建筑品质好，自持物业服务优质，适合对品牌价值较为看重的人士居住。

3.小区地理位置优良，地铁13号线上地站距小区1.9公里，能到达东直门和望京西等地，附近有多个公交站，如毛纺路北口站、安宁庄东路南口站等，往东1公里为京藏高速、向西1公里为京新高速，适合习惯公交或自驾出行的上班人群。

橡树湾一期所处的海淀区安宁庄商圈属于成熟地块，截止2021年8月，暂无新房。因此扩大范围，选择距离较近的位于清河商圈的强佑府学上院与位于昌平东小口镇的奥森ONE与其进行对比。

强佑府学上院位于橡树湾一期东南侧，距离1.8公里车程，于2021年3月开盘，起售价79000元/㎡，开发商为北京强佑房地产开发有限公司，小区户型面积为83㎡-127㎡两居、182㎡三居，在售户型只有五种，户型多样性不如橡树湾一期，从周边配套来看，两个小区在各方面不相上下，强佑府学上院虽然价格比橡树湾一期低，但项目开发周期长，产权缩水，橡树湾一期虽然售价相对高，但是绿化更具设计感、居住舒适度优势比较明显，适合刚需与改善型购房者。对于购房预算有限，而且不着急入住的购房者可以选择强佑府学上院。

奥森ONE项目位于橡树湾一期东北方向，距离6.1公里车程，开盘时间为2020年11月1日，交房时间为2023年7月31日，起售价58858元/㎡，开发商为北京怡城置业有限公司，70年产权的非毛坯住宅，容积率2.8。小区户型面积为59㎡的一居、72㎡-75㎡的两居、128㎡的四居，户型设计不如橡树湾一期涵盖广泛，缺失经典实用的三居户型；奥森ONE项目的周边配套优势是生态环境较好，临近东小口城市休闲公园、东小口森林公园，但商业配套、交通配套不如橡树湾一期成熟齐全，所在商圈也不如橡树湾一期所在的安宁庄商圈发展完善，因此导致两个小区的地理位置虽然同处北五环外，但在价格方面缺乏可比性，差价接近5万，其价格与当前能够提供给购房者的价值是相符的。奥森ONE项目更适合不急于入住、购房资金有限、对生态环境有硬性需求的客群，预算充裕的刚需客群可以考虑能提供更多便利生活条件的橡树湾一期。

综上所述:强佑府学上院和奥森ONE项目项目开发周期长，不适合刚需型购房者，故购房者需根据自身需求参考。

橡树湾一期所属的海淀安宁庄商圈发展完善，周边配套成熟，以二手房居多，均价在所以选择距离橡树湾一期较近的橡林郡和宝盛里观林园来比较。

对比数据如下：