清河板块地处海淀区东北部,东至五环林萃桥与北京新材料园连线,西至上地信息路,北至八达岭高速西三旗桥,南邻北五环,有八达岭高速贯穿其中,西部有城铁13号线通过,中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊,位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此,清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。
根据政策规划,清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关,随着中关村北扩和大量科技企业的入驻,清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外,该区域由于处于市区边缘,且又处于市政绿化隔离带之内,因此区域内多为密度低,高绿化、板式住宅。
板块内商业配套大型有华润·万象汇,社区型商业有悦茂购物中心等,板块内目前无大型三甲医院,未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。
清河板块作为海淀北部重点规划,区域早已发展成熟,板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后,老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房;新房则以现房为主,目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期,均为大户型产品。
清河板块临近的中关村和上地高科技园区,都属于知识经济密集型区域,购房客群主要分为三种:中关村或上地工作的IT人士;中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工;本区域内大的原住居民等。房价方面,近6个月来,清河板块房价处于平稳增长的趋势,略低于海淀区均价。
海淀区的土地多年来一直比较紧张,土地成交信息显示,清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区,商品房用地更是稀少。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,海淀区2021年仅有2块住宅地块入市,分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧,临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中,两宗地受到开发商热捧,分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿,并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额,两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布,融创竞得两宗地,两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡(80%产权)。
资料显示,树村地块距离清河板块较近,树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/平方米。值得注意的是,这两块地被作为“共产商品房”的试点,并不是纯商品住房,海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。
产业方面:海淀公示的《海淀分区规划(2017年—2035年)》草案中明确提出在城市空间结构上,海淀区将以“两横一纵三轴,一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等,这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区,对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展,更是毋庸置疑的有效保障。
教育产业方面,在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校,有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构,科技人员达到38万人,两院院士占到全国院士总数的36%,未来板块内将引进更多更好的师资教育,有利于整体教育结构的调整和扩充。
轨道交通方面:根据规划,清河站将至少揽入三条地铁线:正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外,13号线也将增加清河地铁站,并随着清河火车站同期建设。
1.橡树湾(三期)建成于2010年-2013年,房龄较新,不必担心年久失修等问题;小区物业尽职尽责,这对小区品质是良好的保障。
2.小区内悉数为商品房住宅,无回迁户,住户多为高校及高科技从业人员,人文气息浓厚。
3.小区周边生活环境完善,便利店、商超、综合商业体、医院等皆有配备,能满足各阶段年龄住户需求。
4.小区交通便利,临近地铁13号线上地站,附件有清河中街、清河中街西口、毛纺路南口、学府路公交站,驾车驶入五环,只需要8分钟。
5.小区楼栋建设主体为钢筋混凝土浇筑;楼栋外立面主要为红砖色,优点为不易氧化褪色;外墙有保温层,窗户为双层隔音玻璃,防噪音,室内安静,这些关乎小区建筑质量的硬件配置都很出彩。
截止到2021年7月,橡树湾(三期)挂盘均价为96190元/㎡,与上月房价持平。从近六个月价格波动来看,均价已从93300元/㎡上升到96190元/㎡,上浮2890元/㎡,同期清河及海淀房价总体处于升势,购房者可放心购买,不必为此担忧。
具体购房成本方面,拿在售的72㎡一居室为例,报价820万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。本房源属于非普宅,即该套房源首套净首付约为328万,二套净首付约为656万。
橡树湾(三期)小区户型多样。小区共有5栋楼945户,有72㎡的一居、72㎡-109㎡两居、138㎡-160㎡三居、152㎡-239㎡的四居。
因买家对小区各类房源需求旺盛,因此这里选买家经常咨询的三个户型进行分析。
户型面积 | 82.29㎡两室一厅 | 99.37㎡两室一厅 | 102.48㎡ 两室一厅一卫 |
户型图 | |||
户型亮点 | 1.户型方正,无异形空间,符合传统房屋审美观念 2.客厅一大一小两向窗户,增加客厅格调以及采光 | 1.客厅和南卧室采光极佳 2.客厅设有储物间,适合堆积大件杂物,尤其避免了儿童大型玩具无处可放的局面 | 1.客厅双窗设计,立体采光,视域广阔,有格调 2.南向、西向通透,室内有中度过堂风,空气清新 3.设计完善,含有储物间,很实用 |
户型缺点 | 1.暗卫,干湿不分离,需多做卫生防护 2.两个卧室、厨房、卫生间四门紧邻,形成区域性视觉空间逼仄感,且容易打扰到卧室人员休息 | 1.暗卫,通气性弱 2.南北不通透,过道面积浪费 | 1.暗卫,干湿不分离,易滋生细菌 2.过道面积浪费 |
1.小区住户多为附近上地高新科技产业园工作的高收入职员,以及周边高校从业人员,邻里关系和睦,适宜对人文环境有一定要求的人群购置。
2.小区绿化率高,环境优美,居住氛围好,户型灵活,适合几代同堂的家庭,以及退休养老的老年人居住。
3.小区地理位置好,有地铁站和公交站,交通四通八达,适合在附近上班,以及工作地铁沿线的人群居住。
4.小区品质好,物业服务优良,适合计划在本区域长期持有品质住宅的人群。
5.小区周边配套完善,适合长期居家、鲜少外出的群体入住,如全职主妇、在家工作的自由职业者等,小区周边几百米内即可满足日常生活、娱乐、休闲需求。
截至2021年7月,海淀区清河商圈内有两个新盘,分别是北京城建世华龙樾和强佑府学上院。橡树湾(三期)向东北直线距离2.4公里,驾车3.7公里距离,为世华龙樾小区;向西直线距离1.22公里,驾车1.8公里距离,为强佑府学上院。
2019年开盘的北京城建世华龙樾小区,开发商为北京城建兴华地产有限公司,世华龙樾户型主打三种,面积为190㎡、240㎡和320㎡的大四居,普遍户型较大,均价为98889元/㎡;橡树湾(三期),从72㎡的一居到239㎡的大四居,户型大小更为灵活,均价96190元/㎡。从交通便利来看,世华龙樾小区东门外即是地铁8号线西小口站。世华龙樾小区作为才开盘两年的新小区,每平米均价与橡树湾(三期)相差无几,其中主要原因是橡树湾(三期)周边配套发育已经成熟。
2021年才开盘的强佑府学上院,开发商为北京强佑房地产开发有限公司,2021年7月出售2栋,5种户型,在售面积范围为83㎡-182㎡,主打两室两厅一卫、两室两厅两卫和三室两厅两卫,均价为80000元/㎡。强佑府学上院距离地铁永泰庄1.6公里,但新房价格远低于橡树湾(三期)二手房价格。总体来说,这种价格差异主要是远离地铁的交通情况、周边配套环境和小区硬件设施引起的,购房者可依据自身需求进行相应选择。
橡树湾(三期)东北方向1公里为橡林郡,橡林郡东北方向2公里为莱圳家园北区,这两个小区的位置与橡树湾(三期)临近,小区特点各有千秋,在个体房屋单价上并无明显差异,因此对比起来更有意义。
对比数据如下:
小区名称 | 橡树湾(三期) | 橡林郡 | 莱圳家园北区 |
位置 | 海淀清河 | 海淀清河 | 海淀清河 |
房屋性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房/私产 |
均价 | 96190元/㎡ | 97630元/㎡ | 82682元/㎡ |
建筑时间 | 2010年-2013年 | 2015年-2019年 | 2012年 |
建筑类型 | 塔板结合 | 板楼/塔板结合 | 板楼/塔板结合 |
在售户型 | 72㎡-72㎡一居 72㎡-108㎡两居 156㎡-174㎡三居 | 60㎡-60㎡一居 88㎡-95㎡两居 120㎡-121㎡三居 | 38㎡-69㎡一居 83㎡-94㎡两居 103㎡-103㎡三居 |
物业公司 | 华润置地(北京)物业管理有限公司 | 北京七一嘉和物业管理有限公司 | 北京怡兴物业管理有限责任公司 |
物业费用 | 2.95元/㎡/月 | 4.98元/㎡/月 | 1.90元/㎡/月 |
优点 | 1.高层视野好,对远方和小区园景一览无遗。 2.人车分流,保证了居民安全 3.交通便利,商业配套齐全,有五彩城等,在家门口享受生活便利 | 1.三层以上,采光无遮挡,对整个园景,一览无遗 2.人车分流,车位配比1:1.5,有充足的停车位。 3.多路公交直达,328路、392路、476路等,交通便利 | 1.低密度7栋板楼,小区内空间大,小区内能做各种活动,比如健身和遛弯。 2.绿化率66%,绿树成荫,夏季还有水系,是天然氧吧。 3.大部分居民为自住,约占8成左右,外来人员较少。 4.距离西小口地铁站有800多米距离,交通便利 |
缺点 | 1.车位紧张,租赁停车费1500元/月-1600元/月 2.小区内更换设施较快,常年有施工现场,影响小区景色 | 1.截至2021年7月,小区距离已开通地铁站比较远,距上地地铁站2.1公里步行道路,乘坐地铁不便,影响房屋价格 2.配套设施少,最近商城在橡树湾(三期)附近五彩城,生活环境不是十分便利 | 1.健身器材较少,经常有住户抱怨 2.物业管理还有进步空间,比如,停车管理亟待完善 3.半人车分流,小区外圈有车辆行驶,依然对住户造成一定程度的安全威胁 |
分析 | 橡树湾(三期),公共交通便利,距离地铁较近,商业配套齐全,美中不足是停车位费用较高,1500元/月-1600元/月,虽然如此,因小区品质高,有建筑质量好、物业服务好、所处位置好等诸多优点,该小区依旧是许多经济实力雄厚的买家首选。橡林郡,距离地铁较远,距离最近地铁2.1公里,但车位充足,对有车住户友好,虽然缺少商业配套,但步行1公里路程,可抵达五彩城商贸综合体,是对房屋居住面积需求灵活的买家之选。莱圳家园北区,距离地铁较近,绿化率较大,达到66%,并且物业费便宜,只有1.90元/㎡/月,然而物业服务有待进步,包括健身器材少,以及车辆管理等问题一再有业主抱怨,这也在三个小区对比中以房价偏低的形式表现出来,对于喜欢绿化环境的买家来说,这里却是性价比高的选择。 |