天赐良园二期（北区）小区位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近北关商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北关商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北关商圈的影响微乎其微。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东部地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、开发商口碑好

小区开发商为北京富河房地产开发有限责任公司，物业为开发商自持，物业服务用心，整体口碑在同类产品中比较好。

2、户型设计优

小区以两居和三居为主，也有大户型的四居，多是南北向的通透户型，采光通风效果好，居住舒适。

3、小区单价低

小区整体价格不高，单价低于天赐良园其他几期，且户型覆盖全，可选项多，适合低首付购买。

4、交通密度大

走出小区1分钟即到地铁6号线入口，小区开车出门向东可直接上朝阳北路，可直达朝阳门；向南有京通快速和朝阳路两条交通主干道，通往国贸大望路等方向非常方便。

2021年7月，天赐良园二期（北区）小区的挂牌均价是3.96万/㎡，总价区间为420万-900万，挂牌房源以两居和三居为主，环比上月微涨0.01%。从过去六个月的挂牌价格来看，价格小幅下降。小区均价略低于北关商圈，与通州区均价有明显差距，在整个区域内竞争力一般。

购买成本方面，以107㎡三居室为例，报价420万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为168万；二套首付约为336万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区主力户型为两居和三居，面积区间为89㎡-200㎡。除去个别户型把边有圆弧设计外，基本都是南北通透的优质户型。下面小编取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

此户型为107㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于空气流通，采光好；

2、餐客厅分离，功能性强；

3、客厅有阳台，便于晾晒；

4、厨房有阳台，存储方便。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥。

户型二：

本户型为130㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透户型，利于通风和采光；

2、客厅餐厅独立，功能性强；

3、餐厅旁有单独储物间，便于家里收纳储藏；

4、客厅阳台配露台，改造空间大，可做功能拓展。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、卫生间前过道面积过大，浪费面积。

小区一共25栋楼，均为6层板楼。其中6号楼、7号楼、8号楼临近就是中心广场，喜欢健身娱乐的，可以选择这3栋楼。由于小区南侧紧邻富河大街主干道，车流较多，且时常有堵车情况，有噪音污染，所以1号楼、5号楼、11号楼、17号楼建议慎重考虑。

本小区为以改善产品为主，但也有小部分刚需户型，刚需的可以考虑69㎡两居。家庭人口较多的可以考虑128㎡以上的三居或238㎡以上的四居复式户型。有老人孩子家庭建议考虑低楼层。另外小区距离地铁物资学院路站很近，在地铁6号线沿线上班的朋友可以优先考虑，交通十分方便。

北关商圈内的新盘有3个，分别是运河铭著、北京东湾、新光大中心，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。其中，新光大中心是公寓，不具对比性，可对比的普通住宅盘有运河铭著、北京东湾。

运河铭著的开发商是北京中鑫房地产开发有限公司，主打两居、三居改善型产品，绿化率40%，容积率为2.3，在售产品面积段为100㎡-166㎡，单价4.6万/㎡起，总价460万起，现房交付。北京东湾位于通惠北路98号，开发商是北京黄海房地产开发有限公司，绿化率为35%，容积率为3，在售户型为58㎡一居室-138㎡四居室，单价6.8万/㎡起，总价410万起，交房时间为2022年6月30日。

就外部交通配套而言，天赐良园二期（北区）更优；就居住环境而言，新房更优，预算充足的朋友可以考虑下现房交付的运河铭著；对住房时间不迫切的，可以选择2022年交房的北京东湾，其户型较多，可选择范围广。当然，低首付想上车的朋友可以考虑天赐良园二期（北区）。另外小区的交通地理优势是现有新楼盘所不具备的。

天赐良园二期（北区）小区周边二手房报价在3.2万/㎡-5万/㎡，其中华诚花园、天赐良园东区（东三期A区）距离较近，有一定的竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。