华远铭悦园北区位于通州区土桥商圈，处于东五环、六环之间，东邻东六环、西邻颐瑞中二路、 南近京哈高速、北近梨园路；板块西侧靠近梨园商圈、北侧靠近乔庄商圈。城市副中心的标签带动了整个通州发展，土桥板块自然也不例外，该板块主要聚焦文化旅游主导功能，行政办公和商务服务功能主要由板块北侧的区域承接。

商圈内的交通资源优质，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行快捷顺畅。 作为通州区发展较早的区域，商圈内的医疗、教育、商业等配套比较齐全。交通方面，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行便利；医疗方面，板块内有北京通州区新华医院、高楼金村社区卫生服务站、高立庄村社区卫生服务站等，无三甲医院；教育方面，板块内有临河里幼儿园、临河里小学、北京第二实验小学通州分校等；生态方面，板块内有北京环球度假区、碧水公园、千年漕运古镇张家湾；商业方面，板块内无大型商业中心，有华联生活超市、物美超市等连锁商场以及社区底商。 产业方面，板块内有土桥PLUS文创产业园、硬科技产业示范基地。

其中，硬科技产业示范基地为原有北京铝材厂停产后的老旧厂房腾空改造项目，是北京首个以“硬科技”为主题的大型综合产业示范基地，基地项目主要包括核心产业、技术平台配套以及商业配套，核心产业方面包括硬科技规模化基地、规模化企业总部基地、首都科技成果产业化基地以及离岸创新基地。 目前商圈价值主要体现在交通优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州其他区域、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，截止到2021年7月28日，土桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。

成交数据整理如下：

第一宗地块位于通州区宋庄镇，金地以45.16亿元竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块R2二类居住用地、6018地块B1商业用地、6009地块A334幼儿园用地，溢价率1.03%，建设用地面积10.5万㎡，建筑控制规模17.73万㎡，该宗地将以“六通一平”形式供地。

第二宗地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

第三宗地块位于北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

综上，第二、三块地的位置距离土桥商圈较近，0302街区地块虽然体量较小，但该地块处于通州传统成熟板块梨园，无论是居住体验、交通、商业配套还是医疗配套等，都比较完善；北京城市副中心1201街区地块临近地铁7号线、邻京哈高速，交通便利，未来还将配建医院。从地理位置和配套资源来看，两块地都各具优势；从价格上来看，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价略高于土桥商圈的新房和二手房单价；目前，第二块地最终入谁手还是未知，第三块地尚未开始建设，短期内不会对土桥板块造成太大影响。

通州区按照功能主导、区块分工、轴带串联、多点支撑、城乡融合的思路，发展布局再次优化调整，将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”。其中“四区”行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。从地理位置上看，土桥商圈位于运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大功能区的辐射范围之内，板块的战略发展思路的视野在进一步扩张。

具体来看，板块南部的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年开业运行。 大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机；最后是交通方面，地铁7号线东延的终点站与八通线南延的终点站，将在公园南侧设环球主题公园站；1号线和八通线尚未贯通运营，但已跟更换车站和列车的标识标牌，待两条路线贯通后，1号线与八通线可以实现“一趟车坐到底”。

板块东侧与城市绿心森林公园仅一路之隔，该公园是通州“一核、两环、三带、五区”的布局里“一核”的所在之处，公园一期已于2020年9月对外开放。城市绿心的建设将生态修复和运河文化内涵展示做了有机结合的基础上，带动了老城棚改和老厂房更新改造，使得周边区域的人居环境进一步改善，促进了新老城区空间、功能、社会的深度融合。此外，土桥商圈东侧的北京城市副中心站综合交通枢纽工程正在全面施工中，建成后的项目对于推动京津冀协同发展、完善北京综合交通网络和副中心功能布局，具有重要意义。

在北京副中心的各项政策红利和区域利好的落地实现扶持之下，土桥商圈的片区配套将进一步完善，片区的区域价值也将间接得到提升。

1.小区楼龄7年，楼龄相对较新，整体品质较好，小区设施也比较新，且在该区域内，与周边其他小区相比较，该小区价格适中，所以性价比比较高。

2.绿化覆盖率为36%，环境优美，设有中心式花园，生活在这里，每天晚饭后可以和家人在小区里散散步，会让业主感觉生活非常惬意舒适。

3.城市绿心公园是土桥版块比较大型的森林公园。小区距离城市绿心公园4公里，虽距离稍远，但小区500米范围内有多个公交站点，乘坐T116路、通13路等公交线路均可到达。该公园免费开放无需购票，4月1日-10月31日营业时间为06:30-21:30，11月1日-次年3月31日营业时间为07:00-21:00。

4.小区周边商业，居住生活方便，小区外餐厅、超市等一应俱全，不管是购物、聚餐都很方便。小区内也设有小型超市，满足居民日常购买需求。

以幸福里app为准，截至2021年7月，华远铭悦园北区挂牌均价44884元/㎡，环比下降0.01%，环比比较稳定。

近六个月价格走势来看，价格趋于稳定，但在3月到4月之间存在小幅度上升，上升幅度为4000元/㎡，随后价格趋于平稳。该小区位于土桥，商圈内小区众多，但华远铭悦园北区建成较晚，楼栋较新，内部设施配套齐全，并且距离城市绿心公园较近，所以价格高于商圈均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的56㎡的一室一厅为例，报价248万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为87万，二套首付为149万。但因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

该小区户型多样，面积也大小不一。其中主力户型为56㎡的一室一厅和80㎡的两室一厅。现根据户型图对这两种户型进行简要分析。

华远铭悦园-北区共有5栋住宅楼，所有楼栋均正南正北朝向。

11、12号楼均靠近小区北门，快速线公交站牌在北门，出行便利，可缩短通勤时间。

13号楼位于小区中心位置，较安静。适合睡眠不好的购房者进行购买。

14号楼距离南门较近，出入小区便利，但沿街，会有一定噪音影响。

1.小区内有凉亭座椅，常有老年人在此聊天、乘凉。再加上小区环境安静，比较适合老年人居住。

2.小区内有小花园、健身器材、小广场，可以满足小朋友游玩的需要，家里有小朋友的购房者也适合在此居住。

3.周边基本的生活配套比较齐全，且户型以小户型为主，购房总价相对低些，因此适合资金有限的刚需人群购买。

小区所在的板块比较新，周边有新入市楼盘，在同一板块内，新房可参考华业玫瑰东筑和通州万国城MOMA，但通州万国城MOMA距离华远铭悦园-北区稍远，这里仅供参考。

华业玫瑰东筑属于土桥板块，开盘时间是2019年7月7号，于2020年10月30号交房，2021年7月份在幸福里app上挂牌参考价为50000元/㎡起，建筑类型为板塔结合，由于是新建小区，周边配套也在建设中，因此，周边配套不太完善。小区户型主要为58㎡一居，86-103㎡两居，106-150㎡三居，户型多样，可供不同家庭选择，物业费3.50元/㎡/月，但车位配比不足，购房者需要考虑这个不便利因素，小区距离土桥八通线800米、临近京通快速路，交通便利。

通州万国城MOMA属于土桥板块，但距离华远铭悦园-北区稍远，小区均价要比华远铭悦园-北区高一些，2021年7月份在幸福里app上挂牌参考价为71000元/㎡起。该小区开盘时间为2018年11月24日，交房时间为2022年6月30日，建筑类型为板楼结构。小区物业费为5.65元/㎡/月，车位配比充足，小区是高端改善住宅。虽说小区是新小区，但周边商业配套成熟，双线地铁，交通便利。如果购房者资金充足，可考虑该小区。

土桥板块小区较多，建成时间较短。因此，这里选择同地段品质相当且距离较近的金隅花石匠二期东区和金隅通和园进行对比。