梅香街10号小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；

地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区物业为中建物业管理有限公司，是中建集团下面的物业公司，物业费为1.0元/㎡/月，价格在周边小区属于较低水平，性价比较高，在安保管理方面也表现得较为出色，能充分保障住户的财产安全。

2.小区内户型多为小户型，有64㎡一居、79㎡-85㎡两居、85㎡三居，总价248万起，在顺义城商圈内总价较低，对刚需人群比较友好。

3.小区容积率低，人口密度小，保证了居室的私密性和安全性，能为住户带来安静且宽松的生活空间。

4.周边配套成熟，商业氛围浓厚，周边3.1公里内有购物中心、生鲜超市、生态公园等优质配套，无论是日常生活还是休闲娱乐，住户的需求都能得到高质量的满足。

截至2021年8月，该小区挂牌均价为38893元/㎡，环比下降0.46%，自3月以来该小区价格总体呈增长状态，但在7月-8月有回落，是由于有几位业主急于卖房，因此将成交价格降低，导致价格回落。从近6个月的价格波动趋势来看，环比增长和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的79㎡的两居为例，报价320万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源属于非普宅，即首套首付128万，二套首付256万，不包含税费和服务费等。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

梅香街10号小区共13栋楼，由于该小区楼间距较大，采光问题不需要太担忧，主要考虑因素以噪音和位置为主。

12号楼、13号楼距离南门较近，且南门有公交站点，适合日常乘坐公交出行的人群居住。

4号楼和6号楼处于小区中间位置，比较安静，环境清新，适合对安静环境有需求的家庭。

其余楼栋均靠近马路，平常会有声音污染，尤其是8号楼、6号楼距离底商较近，日常也会有生活噪音影响。

采房者需要认真权衡利弊，根据自身需求购买。

1.小区内部环境好，空气清新，健身设施、儿童娱乐设施齐全，而且户型多为两居，适合一家三口或者带小孩的老人居住。

2.小区周边公园设施较多，商场、美食店等生活配套齐全，周末既可以出去散步，又可以购物、逛街、享受美食，适合追求生活品质的年轻人群居住。

3.小区距离北京首都国际机场较近，驾车20分钟即可到达，较为便利，且临近航空产业园、汽车城、建材城等，适合在机场、建材城或在北航、中航产业园等附近产业园、科技园工作的上班族。

4.小区多为小户型，在顺义城商圈均价和总价处于中等，适合家庭人口较少、购房预算一般的人群。

截止2021年8月，顺义城板块新房在售项目是北京城建北京合院、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园、波特兰花园、前进花园玉兰苑。

北京城建北京合院总价850万起，建筑面积222㎡起；迈宇平墅总价685万起，建筑面积217㎡起；波特兰花园总价2500万起，建筑面积400㎡起，而IDPARK艾迪公园户型均为一居，户型较小，这四个小区与梅香街10号小区总面积和总价相差均较大，不具备可比性，故不作对比。

前进花园玉兰苑在均价和总价上与梅香街10号小区相近，因此选择前进花园玉兰苑与本小区进行对比：

前进花园玉兰苑是北京建升房地产开发有限公司开发，70年产权商品房住宅，板楼设计，毛坯交房。项目开盘时间为2021年2月，交房时间为2021年3月，参考均价为38000元/㎡。

在户型选择方面，梅香街10号小区户型为一居到三居，可选择性较多，相比之下前进花园玉兰苑户型均为两居，户型选择单一。

在物业管理方面，该小区物业为北京市建升物业管理有限责任公司，物业费2.8元/㎡/月，在管理质量上要优于梅香街10号小区，但同时价格也较高。

在交通出行方面，前进花园玉兰苑距离十五号线石门站仅500米，而梅香街10号小区距离轨道线路则较远。相比之下，前进花园玉兰苑的通勤更为方便，且小区周边也有多条公交线路足以日常满足公交出行。

在小区品质方面，前进花园玉兰苑作为一个新小区，无论是在内部设施还是在楼栋外立面上都表现的较为出色，在这方面前进花园玉兰苑要优于梅香街10号小区。

在周边配套方面，两小区均有较为完善的周边配套，因此在周边配套方面两小区相差不大。

综合来看，看重物业管理性价比和户型选择的购房者可以优先选择梅香街10号小区，对于看重交通出行和小区品质的购房者，前进花园玉兰苑则是更好的选择，其余方面两小区不分上下，但前进花园玉兰苑是新房在售，有新房情结的可以优先选择该小区。

顺义城板块内二手房小区较多，这里选择价格相近的位于梅香街10号小区东侧的石园东区与裕龙花园六区进行对比：