剧场东街社区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、低总价、多房源、配套齐全，是剧场东街社区吸引购买者购买的原因之一，同时因置业压力小，能够满足刚需群体上车。

2、主打户型为一居室和两居室，多数房源南北通透，采光好，户型方正。小区房屋7月挂牌均价为32701元/㎡，低于城子板块价格，部分房源为早前的员工家属楼，邻里之间相熟度高。

3、外部条件方面，经过多年的发展，剧场东街社区已经形成了非常适合居住的生活范围和商业圈。小区周边有永新生鲜超市、门头沟百姓菜篮子超市等，基本可以满足人们的生活需求。

4、小区门口公交发达，距离近，公共出行成本低；小区附近的主干道宽阔，驾车出行便捷。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源为5套，在售房源占全部房源1%。剧场东街社区7月挂牌均价为32701元/㎡，环比上涨0.12% ，近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的68㎡两居室为例，报价207万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为72万，二套首付为124万。

小区户型有49㎡-92㎡的两居、56㎡-64㎡的三居两种户型。两居、三居在每栋楼中都有分布。现选择小区主力户型64㎡三居和92㎡两居进行分析。

该小区各楼栋分布较为集中，楼栋品质区别不大。想要享受采光为南北方向的用户，可以优先考虑3号楼、4号楼、5号楼和9号楼，但由于5号楼临近主干路，也会存在一定的噪音影响。

1.小区相对周边小区宜居属性高、安静，且现有居住人群以中老年为主，很适合家里有老人的家庭。

2.小区购房门槛相对较低，单价和整体费用低于周边地区，物业管理费用低，适合购房刚需人群。

3.小区有大面积户型，同时单价较低，适合想在城子板块置换面积较大住宅但资金有一定限制的购房者。

4.小区地理位置在门头沟区城子商圈辐射范围内，适合在门头沟区城子附近工作人群。

截止到2021年7月，门头沟区城子板块有两个新房项目，分别是西山相府、中骏西山天璟。覆盖有两居室和三居室户型，所以选择这两个新房项目与剧场东街社区进行对比。

中骏西山天璟位于门头沟区城子西山永定楼西300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。目前在售户型最小面积为117㎡四室，最大为135㎡四室，单价60000元/㎡起，购房成本最低约为700万/套。与剧场东街社区相比之下，两项目户型面积相差比较大。剧场东街社区房龄较大，单平米价格更低，更适合对住房面积有一定要求，但购房预算有一定限制的用户。

西山相府位于门头沟区城子大街13号，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发，目前小区在售户型有125㎡的三居室和143㎡的三居室，单价为58000元/平起，该户型购房成本约为705万/套。与剧场东街社区相比，西山相府楼龄更新，居住环境私密性更强，发证时间是2021年7月，且物价费用较高，户型少，规划户数少。这里的楼栋更适合追求时代感的年轻群体，和对品质要求更高的人群。

剧场东街社区周边二手房报价在2.7万/㎡-4.3万/㎡左右，其中绿岛家园和城子西街1号院整体差距不大，故选择品质相对较高且距离剧场东街社区较近的绿岛家园和城子西街1号院来做对比。

售价统计时间为2021年7月