惠民家园二区小区位于门头沟区大峪板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区，以老城风貌、自然环境、居住属性为主，生活氛围浓郁，在门头沟各板块中，是教育、医疗资源较全面的板块。

大峪板块东临滨河西区板块，从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里，全程限速80公里/小时，无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路，至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内无地铁，教育、医疗、商业配套丰富但不优质，含一家三级综合医院，一个商业综合体，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房，以60㎡-160㎡两居-四居为主，含2014年后建的改善型住宅产品，另外板块内还有大量回迁房。

板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，含少量平房居住区，整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前，大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，大峪板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：

新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：

优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：

新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：

新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置一处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：

新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区品质较好，楼间距大、采光好，居住舒适。

2、小区内停车位充足，且外部交通便利，临近多个公交车站，可达门头沟区各处，方便居民出行。

3、上车成本低，小区的均价相比门头沟大峪板块的略高，但惠民家园二区在售户型房源面积较小，最小面积的户型为53㎡的一室一厅，报价200万元，总成本比较低。

4、小区周围生态设施完善，临近滨河公园和文化广场，居住环境相对较好。

根据幸福里APP显示，截至2021年8月，惠民家园二区目前在售房源17套，挂牌均价36772元/㎡，对比上月向下浮动0.37%，近六个月以来小区价格波动趋势平稳，不必担心房价会出现较大幅度波动。

在购房成本方面，截至2021年8月，惠民家园二区最小面积的户型为53㎡的一室一厅，报价200万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该房源首套首付为70万，二套首付为120万。

惠民家园二区有53㎡-57㎡的一居、59㎡-92㎡的两居、85㎡-128㎡的三居。现在选择63㎡的两室一厅和72㎡的两室一厅进行分析。

25号楼、30号楼、31号楼、33号楼东侧的户型靠近主街道，噪音污染比较严重，而且其户型多为东西朝向，采光差，不太推荐；

20号楼、22号楼以及25号楼、30号楼、31号楼、33号楼西侧的户型远离主街道，噪音污染比较小，且户型为南北朝向，采光好，比较推荐。

1、小区临近京煤集团总医院、门头沟区龙泉医院等地，适合就近工作的购房者。

2、小区临近阜石路，连通石景山与丰台、海淀，适合在这三区工作但预算不足的购房者。

3、小区主推户型为两居室，购房成本低，适合家庭人员少且预算不足的购房者。

截止到2021年8月份，门头沟-大峪板块仅有2处在售新房项目，分别是华远裘马四季和中昂时代广场，中昂时代广场为商业类型，不能进行对比，因此选择门头沟-城子板块距离小区较近的中骏西山天璟做对比。

华远裘马四季位于增产路16号院，由北京市华远地产股份有限公司开发，截至目前该项目包含最小户型面积为156㎡三室两厅两卫，最大面积为191㎡三室两厅两卫。单价53000元/㎡起，购房成本最低约为950万/套。

中骏西山天璟位于西山永定楼北300米，由北京骏宇地产股份有限公司开发，截至目前该项目包含最小户型面积为117㎡四室两厅两卫，最大面积为135㎡四室两厅三卫。单价65000元/㎡起，购房成本最低约为700万/套。

相比于惠民家园二区，中骏西山天璟和华远裘马四季建成时间较晚，楼栋较新。户型面积相对偏大，适合家庭人员较多或者预算充足的改善型购房者。惠民家园二区与之相比，建成时间较早，楼栋品质相对来说稍差，但是小区以小户型为主，均价相对较低，购房成本小，更适合预算不太充足的刚需购房者。

惠民家园二区周边二手房报价在2.8万/㎡-6.3万/㎡左右，其中新桥园和大峪南路小区整体差距不大，故选择品质相对较高且距离惠民家园小区较近的新桥家园和大峪南路小区来做对比。