怀柔新新家园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。 板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。

未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区楼龄小、楼栋分布整齐，外立面整洁，没有墙皮脱落现象，楼栋品质高。

2、小区绿化面积大，内部设有人工湖、凉亭、林间小路，居住舒适度高。

3、小区户型面积范围广，有61㎡一居到96㎡三居，以小户型为主，总购房成本低。

4、小区四面环路，交通较为便利，而且周边其他配套相对完善，可以满足人们的基本生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源22套，占全部房源的1.61%。小区目前在售均价35543元/㎡，环比下降约0.35%。近6个月，小区整体均价高于怀柔板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格微跌，出现小幅度波动，但处在合理区间。从目前情况来看，适合入手。

购房成本方面，总价最低为69㎡两居室户型，报价238万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为83万，二套首付为143万。

截至2021年7月，小区户型有69㎡-91㎡的二居室、96㎡的三居室两种户型。其中两室户型占较大比重。现选择小区主力户型69㎡两室一厅和91㎡两室两厅进行分析。

小区外侧的1号楼、3号楼、6号楼和7号楼与马路相邻，存在一定的噪音干扰，较为吵闹，不太适合家中有老人或孩子的购房者购买。但周围底商多，购物方便，而且临近大门，出行也便捷，若不太介意噪音吵闹，外侧楼栋倒是一个不错的选择。小区内部的2号楼、4号楼较安静，且楼栋品质高，视野广阔，小编建议优先选择。

1、小区楼栋品质较高，2021年7月单平米售价略高于板块内平均水平，适合本地资金充裕的改善型购房者选择。

2、小区位于怀柔城区，适合在板块内工作生活的人群选择。

3、小区内部绿化环境好，适合家里有老年人和对小区绿化有要求的购房者选择。

截止到2021年7月，怀柔板块内的新房项目有北科建翡翠华庭和北科建翡翠华府。通过单平方米价格和地理位置的综合考虑，选择这两个小区与怀柔新新家园进行对比。

北科建翡翠华庭位于怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米。目前在售户型最小面积为88㎡两室，最大为149㎡四室，单价28300元/㎡起，购房成本最低约为259万/套。小区周边配置有医院、超市、公交站等设施，配套齐全、交通便利。相比于怀柔新新家园，该项目有四居室的大面积户型，且周边有燕城古街，适合用于多人居住的购房者。而怀柔新新家园具有一居室的小面积户型，适合用于单人居住的购房者购买。

北科建翡翠华府位于怀柔中高路与乐园大街交汇处北行150米处。目前在售户型最小面积为95㎡三室，最大为143㎡四室，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套。小区周边配置有超市、公交站等设施。相比于怀柔新新家园，该项目单平方米价格高、户型少且总价较高，适合有一定经济实力的购房者选择。

秉承着就近和价格相似原则，选择杨家园和迎宾北路55号院与怀柔新新家园进行比较。