顶秀美泉小镇位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。

怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。

未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、该小区楼龄较小，欧式风情建筑风格，外立面维护好，整体楼栋品质高。

2、顶秀美泉小镇的二手房主力户型中多为两居和三居，大部分为南北走向，采光通透，户型正，安静舒适。

3、小区环境优美，绿化丰富。小区有休闲公园，里面树木、灌木都有专人定期修剪，整体居住舒适度比较高。

4、小区距离公交站点近，半公里内有四处公交站点，可乘坐H11路、H18路、H29路、H31路、H32路公交车，乘公共汽车通勤十分方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源16套，占总房源3.54%。小区在售均价37791元/㎡，环比上月下降约1.01%。近6个月，小区整体均价高于怀柔板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有降，但整体价格小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为86㎡两室一厅户型，报价288万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为115万，二套首付为230万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有88㎡-115㎡两室、118㎡-161㎡三室两种户型。其中两室户型占较大比重。现选择小区主力户型88㎡两室一厅和110㎡两室一厅进行分析。

如果想要居住环境安静一些，在购房时可以选择靠近中间的楼栋：如A区的6号楼、8号楼、12号楼、15号楼、18号楼、21号楼、22号楼、25号楼、26号楼、28号楼，B区的丙1号楼、31号楼、33号楼、36号楼、37号楼、38号楼、40号楼。

小区周边靠近多处商业区，因此周边楼栋噪音污染会比较严重，如C区的56号楼、丙6号楼、丙8号楼、丙10号楼，A区的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、9号楼、10号楼、甲7号楼。

若想要停车更加方便，可选择距离停车场较近的28号楼、29号楼、31号楼、32号楼、丙1号楼。

1、2021年7月小区在售房源面积较大，且单价高于板块内平均水平，居住品质高，适合本地预算充足的改善型购房者。

2、小区位于怀柔城区，适合在怀柔区工作或生活的人群。

3、小区位于主干道金加路附近，公共交通十分便利，公交通勤方向较广，适合以主干道附近上班的购房者。

截止到2021年7月份，怀柔共有6处售新房项目，北京城建·府前龙樾、北科建翡翠华庭、北科建翡翠华府、天恒·半山世家、北科建水岸雁栖、长城璞院等。其中北京城建·府前龙樾、天恒·半山世家、长城璞院这三个新盘户型面积较大，不具可比性。现选取距离小区较近的北科建翡翠华庭、北科建水岸雁栖新盘进行对比。

北科建水岸雁栖位于怀柔区顶秀美泉小镇A区北侧，由北京京雁置业有限责任公司开发。截止到2021年7月份，该项目包含最小户型面积为56㎡一居室、123㎡两居室、99㎡-136㎡三居室、142㎡-146㎡四居室。单价36000元/㎡起，购房成本最低约为207万/套，最小面积仅仅一居室，无法满足多数人要求，但顶秀美泉小镇的优势是单价更低，面积相差不大的户型，北科建水岸雁栖的购房成本更低。

北科建翡翠华庭位于怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米。截止到2021年7月，在售户型最小面积为88㎡两室，最大为149㎡四室，单价28300元/㎡起，购房成本最低约为259万/套。小区周边配置有医院、超市、公交站等设施，配套齐全、交通便利。

对比之下，顶秀美泉小镇小区挂牌价格37791元/㎡（2021年7月29日），目前最小户型面积为88㎡两室，购房最低成本约为288万，更划算。

怀柔板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离顶秀美泉小镇较近的柏泉庄园雁鸣园B区、栖美园小区进行比较。