滨湖小区小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。

山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。 怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。

新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。 居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。

陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区自身品质较高，楼房外立面整洁，小区内部环境舒适，小区周围生态设施完善。

2、2021年8月该小区参考均价为32693元/㎡，以小户型为主，价格处于怀柔板块中间水平。

3、在外部条件方面小区周边已经形成了适合居住的商业范围，1公里内便民超市，医院等配套齐全，有着较高的周边配套价值。

4.外部交通便利，小区周边道路宽阔，同时设有多个公交站，交通出行相对便利。

据幸福里显示，截至2021年8月，滨湖小区目前在售房源为38套，占总房源的3.8%。挂牌均价为32693元/㎡，对比上月下浮0.02%，近六个月以来小区均价高于怀柔区板块在售均价。上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，整体处于上升趋势，但整体波动均在正常范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

在购房成本方面，截至2021年8月，滨湖小区最小面积的房型为51㎡的两室一厅，报价180万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为63万左右，二套首付为108万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，滨湖小区在售户型有52㎡-60㎡一居室，51㎡-72㎡两居室，80㎡-83㎡三居室三种户型。现选择小区户型52㎡的两室一厅和66㎡的两室一厅进行分析。

小区内1号楼、17号楼、18号楼、19号楼临街，来往车辆噪音比较大，会影响休息。小区4号楼、5号楼、14号楼、15号楼临近公园，环境好。其余楼栋建筑品质，居住环境等相差不大。

1、小区主力户型为两居室，最小面积的房型为51㎡的两室一厅，报价180万，购房成本较低，适合购房刚需人群。

2、小区位于怀柔板块，周边配套齐全，适合在怀柔板块或临近板块工作的人群。

3、小区外部交通便利，小区周围道路宽阔，适合以自驾为出勤方式的购房者。

截至2021年8月北京怀柔板块具有6个在售新房项目，通过单平方米价格和地理位置的综合考虑，选择北科建翡翠华庭和北科建翡翠华府这两个小区与滨湖小区进行对比。

北科建翡翠华庭位于怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东侧100米。目前在售户型最小面积为88㎡两室，最大为149㎡四室，单价28300元/㎡起，购房成本最低约为249万/套。滨湖小区最小面积的房型为51㎡的两室一厅，报价180万，适合经济承受力低的购房者。小区物业费为3元/㎡/月，相比于滨湖小区，这个小区物业费贵，而滨湖小区物业费便宜且管理的好，小区周边配置有医院、超市、公交站等设施，配套齐全、交通便利。相比于滨湖小区，小区有四居室的大面积户型，且周边有燕城古街，适合用于多人居住的或喜欢历史的购房者。而滨湖小区具有一居室的小面积户型，适合用于单人居住的购房者购买。

北科建翡翠华府位于怀柔中高路与乐园大街交汇处北行150米处。目前在售户型最小面积为95㎡三室，最大为143㎡四室，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套。小区周边配置有超市、公交站等设施。相比于滨湖小区，小区单平方米价格高、户型少且总价较高，适合改善型人群。

北科建翡翠华庭，楼龄更新，居住环境整体观感强，但单价较高，总成本高，适合居住环境有要求且有一定成本的购房者。北科建翡翠华府建成时间短，居住环境好，面积较大，总成本高，适合需改善房源但不急需的购房者。滨湖小区目前在售户型较多，单价32693元/㎡起，成本最低180万。相比之下，滨湖小区户型多，可供购房者选择，总购房成本低，适合需购房但购房预算有一定限制的购房者。

截止2021年8月，怀柔板块二手房数目较多，从价格，户型，周边等多方面考虑，现选取湖光小区南区，迎宾北路55号院与滨湖小区进行对比。