李桥商圈位于东六环和箭杆河之间，商圈东侧是顺义城郊结合部，到箭杆河为界；南侧与通州宋庄镇犬牙交织，最南端到张辛火车站；西侧与天竺商圈相邻，以东六环为界；北侧是顺义城商圈，以双河大街为界。李桥商圈的区域功能定位分为三部分，北部仁和部分主要发展居住区，中部李桥部分主要发展产业区，河东李遂部分主要发展生态旅游。

商圈内的交通资源主要有东六环、京平高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北河社区卫生服务站、沙浮社区卫生服务站等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有世纪华联超市、李桥大众超市等。主要生态休闲资源有顺利新城滨河森林公园、东郊湿地公园等。

作为顺义的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房较少，二手房房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡。商圈内目前有三个商品房住宅新盘在售，分别是公园都会、路劲御和府和龙湖云河砚，均价3.85万/㎡起。目前李桥商圈新房供应较多，价格相对较高，二手房较少，价格长期稳定。目前商圈价值主要体现在产业预期方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是顺义城区。

根据北京市规自委官网显示，李桥商圈附近最新成交的地块是顺义新城第23街区新国展三期22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，该地块起拍价格较低，最终由保利+华润联合体以67.77亿+异地配建16万㎡+自持23%竞得，容积率2.5，建设用地面积10.51万㎡，规控建面约26.29万㎡，溢价率35%，核算楼面价3.26万/㎡。从新产品未来售价上看，因新地块还连带“18亿异地建设资金”，其实际楼面价已超过4万/㎡，所以新地块仅楼面价已大幅超过了李桥商圈内的二手房均价，接近商圈内新房均价。从地理位置上看，新国展三期地块紧邻中央别墅区，和李桥商圈之间隔着顺义机场，直线距离约7.8公里，距离较远。综上分析，二者之间无竞争关系，不会相互影响。

李桥商圈面积较大，地处顺义宜居宜业发展轴上，商圈包含了顺义李桥镇、仁和镇双河大街以南和李遂镇木燕路以西的大部分地区。根据顺义区十四五规划显示，商圈的发展主要可以从以下几个方面来看。

一、产业方面，仁和部分重点发展商业服务、智能制造和航空航天；李桥部分大力发展数字经济、文体休闲和智慧安全等产业。李遂部分重点发展康养休闲、医疗健康、文创旅游等。

二、交通方面，已列入顺义区“十四五”拟实施重大工程交通类项目中的R4线东延项目，如果顺利实施，将会结束区域内没有轨道交通的历史。

三、城镇化方面，仁和部分积极承接首都中心城区的疏解产业和人口，持续提升城市综合服务水平和公共空间品质，建设配套完善的城市组团。李桥商圈发挥毗邻北京城市副中心的区位优势，增强政务服务保障能力、打造经济发展、科技引领、生态宜居的小城镇。李遂部分建设山水田园康旅小城镇。

1.小区建成年份不足十年，房龄较新，小区的楼栋品质较好，外观规整，顶层和底层有防水设计，墙体有保温设计，居住体验较好。

2.小区内绿化率高，约为35%左右，并且配有凉亭等小型公共建筑，整体环境优美静谧，居住舒适感高。

3.小区内建有智能快递柜、自动贩卖机、垃圾分类站、宠物公厕等设施，内部基础设施表现优秀。

4.小区外部配套全面，其周边已经形成较为完善的商业配套，餐饮、商超、市场等商业设施一应俱全。除了商业外，周围还有仁和卫生院，北京文昌中医医院等医疗配备。居民的日常生活所需基本能够被满足。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为19900元/㎡，环比上升0.99%，相较上月有所上浮。近半年内的价格走势图显示，该小区价格变化平稳，有微小上升趋势。该小区二手房报价低于顺义地区、李桥商圈二手房均价，原因可能是小区地理位置上较为偏僻，而且小区楼龄较长、周边板块新楼盘的建设对小区价格也造成了一定影响。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的57㎡一居室为例，报价100万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为普宅，即首套首付为35万，二套首付为60万。

由于贷款额度与税费会因银行评估而有所差异，因此案例价格并非实际价格，仅供参考。

小区户型多样，这里选择56.12㎡的一室一厅和74.00㎡的两室一厅进行分析。

9号楼、10号楼、11号楼位于小区内部，周围没有商业街区，远离公路，相对安静，比较适合对安静环境有一定要求的人群。

3号楼、4号楼、5号楼靠近外围的商业街区，有商铺，在购物餐饮方面也相对便利。

5号楼、6号楼、7号楼靠近小区大门，可以节省进出小区的时间。

1.小区户型面积为56㎡-74㎡，以小户型为主，从小区价格来看，小区均价低于商圈内其他小区的均价，因此小区总价也不高，首付约束力低，适合预算不高的人群和刚入社会的上班族工薪阶层。

2.小区内部绿化高，沿路、楼底等地种有金叶女贞、梧桐、结缕草等绿植，总体环境舒适静谧，能满足对社区环境有需求的人群。

3.小区外部配套齐全，小区附近商铺多样，商业方面能够满足大部分居民的需求；休闲娱乐方面，小区2.5公里处有仁和公园，可供居民闲暇时散心运动。适合对周边商业、生态配套有要求的人群。

截止2021年8月，鼎顺嘉园西区所在李桥商圈有3个新开发项目，分别是路劲御和府、公园都会、龙湖云河砚。三个小区距离鼎顺嘉园西区的距离都不远，在此选择价格与鼎顺嘉园西区相差较小的公园都会和龙湖云河砚来进行对比分析。

龙湖运河砚由北京和顺安仁房地产开发有限公司开发建设，截至2021年8月，小区售价40000元/㎡起，总价350万/套起，小区在售户型面积范围覆盖在90㎡-120㎡。项目位于顺义区李桥板块的外环路，距离达通顺路直线距离约1.5公里；距离东六环5号口直线距离约3.5公里。

由于位置上与本小区相近，故外部配套方面不进行对比。小区内部相比，龙湖运河砚作为新项目设计理念更先进，楼栋的楼间距更大，可达70米，不会出现本小区部分低层的采光不足问题。而在价格方面本小区的均价和总价都低于龙湖运河砚的价格，并且龙湖运河砚的物业费在同区域内之中是比较高的，为4.98元/㎡/月-6.98元/㎡/月，所以如果选择新项目，经济压力上会较大。

公园都会由旭辉集团、首开集团、北京城建地产三家品牌房企联合开发，小区的北地块仍在建设之中，截至2021年8月，小区售价39000元/㎡，总价280万元/套起，小区在售户型面积范围覆盖在72㎡-127㎡。项目位于顺泰路与外环路的交汇处，周边交通配套有待健全。

就户型而言，公园都会的户型面积比本小区更大，房屋更加开阔敞亮，居住舒适度更高。公园都会的物业是上海永升物业管理公司，物业费为3.98元/㎡/月，生活成本比鼎顺嘉园西区高。公园都会的外部配套规划有1.9万㎡的商业配套、社区医疗和酒店。总体生活品质可能会比本小区更高一些。

小区周边二手房的报价在16000元/㎡-48000元/㎡之间，在此选择有在售户型且价格相差最近的鹭峯国际小区和馨港庄园二区进行对比。

对比数据如下：