北京科技大学家属楼小区位于海淀区二里庄板块。海淀区位于北京市西部，跨越西北三环、四环、五环、六环。二里庄板块位于海淀区东部，北四环外，西侧邻学院路，南侧邻北四环学院桥至健翔桥，东至京藏高速、北至清华东路，是海淀各版块中发展较早的板块。

板块内含一条地铁线路、两条高速路、两所大学及研究院，是以学院研究和居住为主体的板块。

板块内含一条地铁线路为15号线，起至清华东路西口，终至俸伯，连接海淀、朝阳、顺义区域，可直达奥林匹克公园、望京、国展，也可换乘8号线、5号线、13号线、14号线东段，到达南锣鼓巷、天通苑、朝阳公园等热点区域。

板块内主要道路为北四环、京藏高速，还有南北向的学院路、花园南路，驱车无论去中心城区还是郊区都较为方便。

板块内教育配套全面，学院风浓郁。含多家幼儿园、小学、中学，也有高等学府北京科技大学、中国石油勘探开发研究院等，是高级学历教育基地，也是含国家级石油研究基地和重点实验室的综合性研究机构。

板块内无大型购物中心、三甲医院，区域内居民有购物、就医、运动健身等需求依赖周边五道口、中关村、牡丹园等板块。

板块内主要为1970年-2007年建公房、商品房，主力户型为42㎡-120㎡一居-三居，主要是80年代-2000年前建小户型社区，以二里庄小区、石油大院、志新村小区为代表。

板块内居住人群以北四环周边、城区内区域工作生活人群、高校教职工为主。

板块优势于之一在于位置，之二在于学院气质，主要吸引在城内、北四环周边工作生活的人群。

板块发展较早，区域内配套以教育资源为主，无大型商业办公中心、写字楼，主要以居住属性为主，多为老旧公房产品，板块内几乎不含存量用地，未来发展空间有限。

二里庄板块已多年无地可售。2017年10月，海淀四道口地块商品房以限价8.9万元/㎡起拍，该地块拿地限制较多，除了执行“9070”政策，还须向北京市海淀区大钟寺农工商公司提供5000㎡地上商业用房（回购价3000元/㎡项目）、向北京金海翔建筑有限责任公司无偿提供945㎡地上商业用房、无偿向被拆迁人提供回迁安置房（商品住宅）16套（合计建筑面积1370㎡），三项合计建筑面积占总规划建筑面积的23.4%，除此以外还须保留用地内的3棵古树。

即使面积小、限制多，仍然没有打击开发商的热情，保利、碧桂园、首开、中海、石榴、天恒等数十家房企参与竞逐，最终，天恒以16.5亿元，自持率36%，赢得海淀四道口地块，溢价率33.5%。

该地块后开发为天恒学院里项目，限价85373元/㎡，最高销售单价不超过89742元/㎡，被称为“最难买”的限竞房之一。

以上地块距二里庄板块5公里，二里庄及周边所在的四环周边区域，由于位置优越，可售地块有限，一直处于惜售状态，一旦有居住用地出售，将会较为受开发商肯定，市场关注度高。

根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局发布的最新规划《《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，二里庄板块作为中关村科学城核心区域，将中关村科学城建设成为世界一流的科学城，成为承载全国科技创新中心功能的核心载体。充分发挥智力密集优势，加强高等学校、科研院所、产业功能区的资源整合，形成一批具有世界影响力的原创成果。

主要发展以下几个方面：科研层面：依托、支持驻区高等院校、科研院所和领军企业，推进国家实验室等重点创新载体建设，打造知识原创能力顶尖的科学城。居住层面：以宜居复合为导向，打造“一刻钟社区服务圈”和“一刻钟创新创业活力圈”。深入打造社区“一刻钟健身圈”，重点建设一批全民健身活动中心和户外健身步道。

1.小区设计建设由北京科技大学教职工亲自参与设计，充分关注楼栋质量，以及户型设计，以宜居为本，与区域同期小区对比，属于较好住宅。

2.小区分享大学校园福利，小区内果蔬、小吃等日常商品便宜；住户可就近使用大学配套设施，如大操场、游泳馆、体育馆等。

3.小区为单位自管物业，住户常年享受较低物业费用，并且小区与大学为一整体，大学升级改造时，也会推动小区同步进行，小区长远维护有保障。

4.小区离地铁15号线六道口地铁站站1.5公里，能到达奥林匹克公园；小区1.2范围有科技大学北门公交站和志新村小区西公交站，自驾车可迅速上北四环，交通便利。

截至2021年8月，二手房均价100305元/㎡，对比上月上浮0.02%，从此前价格波动曲线来看，北京科技大学家属楼二手房价格处于上升状态，与二里庄商圈与海淀区的价格波动曲线基本一致，北京科技大学家属楼南临北四环，西临五道口商圈，加上自身配套环境，具有较高性价比，可放心购买。

案例：

具体购房成本方面，拿在售的65㎡两居为例，报价660万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即该套房源首套首付约为264万，二套首付约为528万。

税费和贷款额度会随银行政策变化以及个人具体情况有所不同，上述例子仅供参考。

小区有35㎡的一居、41㎡-94㎡的两居、57㎡-69㎡ 三居，小区主力户型有57㎡的两室一厅一卫，每栋楼都分布有一居、两居，小区得房率为约85%。

现选择小区户型57㎡的两室一厅一卫，以及另一个流通较大的69m²的三室一厅一卫户型进行分析。

北京科技大学家属楼小区共有51栋楼约3000户，有35㎡的一居、41㎡-94㎡的两居、57㎡-69㎡ 三居，每栋楼都分布有一居、两居。

小区自带电梯的楼有东门口两栋楼，48号楼、49号楼；北门口35号楼、37号楼、51号楼有电梯；

加装外挂电梯的有39号楼，41号楼，42号楼；其他楼栋的加装外挂电梯计划尚未披露，购房者须作进一步了解。

小区10号楼、11号楼、39号楼北面正对北京科技大学附属中学、北京科技大学附属小学，学生课间会有些吵，购房者须注意。

小区1号楼-4号楼、38号楼、48号楼、49号楼栋有东西朝向户型，其他楼栋全为南北朝向户型。

1.小区位于北京科技大学校内区域，可享受很多校园生活福利，免费使用的大操场，价格不贵的网球馆、游泳馆等，是喜欢大学校园生活买家的很好选择。

2.小区业主多为大学教职员工及他们的子女，住户经常组织字画展览等文艺活动，是喜欢此类社区氛围活动买家的很好选择。

3.小区内老人带孩子的住户较多，生活气息浓厚，且老人们经常结伴去游泳馆等，老人选择居住在此，可不必担心孤寂问题。

截至2021年8月，二里庄商圈及附近已无新盘，距离北京科技大学家属楼较近的两个新盘：海淀区清河商圈强佑府学上院，位于北京科技大学家属楼小区北4.4公里处；海淀区永丰商圈海淀幸福里，位于北京科技大学家属楼小区西北13公里处。

2021年开盘的强佑府学上院，开发商为北京强佑房地产开发有限公司，2021年7月出售2栋，在售面积范围为83㎡-182㎡，主打两室两厅一卫、两室两厅两卫和三室两厅两卫，均价为80000元/㎡，项目在京藏高速西侧，并且紧邻清河北岸，距离8号线地铁永泰庄站1.6公里，强佑府学上院新房每平米房价与北京科技大学家属楼小区二手房价相差20%左右。

2021年开盘的海淀幸福里，由华润、首开、住总、中交、北科建5家房产开发公司联合开发，在售面积范围98㎡-195㎡，主力户型包括145㎡三居、165㎡四居、195㎡三居，均价83000万/m²左右。98㎡户型为1梯2户，其余户型均为2梯2户，容积率2.5。海淀幸福里距离16号线地铁永丰站2.5公里，以及项目地理位置距离城区较远，这些属房屋流通消极因素，海淀幸福里新房每平米房价与北京科技大学家属楼小区二手房价相差17%左右。

总结：北京科技大学家属楼小区周边配套成熟，地处北四环北侧，公共交通便利；强佑府学上院小区周边配套还可以，公共交通方面，除了永泰庄地铁站，还有小区东门外公交线路较多的清河站公交站，公共交通还可以；海淀幸福里周边配套一般，距离内城较远，距离地铁站远，公共交通不便，主要进内城方式为自驾，买家可按照自己工作区域进行斟酌购买。

北京科技大学家属楼小区户型较小，二手房均价100305元/㎡，房屋总价起点较低，可用较低预算购置；而两处新盘户型总价起点较高，购房预算高；北京科技大学家属楼小区二手房价格平缓上升，而强佑府学上院和海淀幸福里未来二手房价格起点及趋势不定，若担心未来房价走向问题，可优先考虑地理位置更好的北京科技大学家属楼小区。

现选择二里庄内临近北京科技大学家属楼，并且都以单位集体自建房为主体的两个小区石油大院、志新村小区进行对比。