星河湾畅园小区地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。

而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻。

产业方面，板块有文化地标·朝北1810创意园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、铭基国际创意公园、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力。

教育方面，板块内有北京市第九十七中学、绿源学校、平房中心小学等。

医疗方面，板块内有北京俪婴妇产医院、北京青年路门诊部等，内部无三甲医院，居民的就医需求主要依赖商圈内部的私人医院和南部的民航总医院等公立医院。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。板块内的居住人群以朝阳区本地人、内部企事业职工以及在国贸CBD、地铁6号线沿线工作的白领为主。

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成太大冲击。

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减。根据《朝阳分区规划(2017年—2035年)》，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。

北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

北京地铁22号线的规划，将串联CBD核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

1.小区内部园林式的设计，更是拥有泳池，温泉酒店，体育馆等高端配套设施。

2.在售户型为228㎡起的大户型，南北通透，户型方正，大面宽阳台通风采光好。

3.星河湾大部分都是高素质住户，多为国贸、望京等工作的高精尖人士，小区居住环境良好。

4.周边配套设施完善，生活便利。拥有大悦城商场、民航总医院等商业医疗配套，更有各种小学、中学等教育资源。

幸福里APP中星河湾畅园的6月参考均价为80030元/m²，比上月涨了8.86%，挂牌房源多为240m²-270m²的三居室户型和300m²-340m²的四居室，总价在2200万-2900万之间。幸福里APP目前显示的挂牌房源仅有9套，可见流动性较低，出租率也不高。

具体购房成本来看，拿在售的246m²三居室为例，报价2200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为770万，二套首付为1320万。

总的来说，该小区定位高档住宅区，价格较高。

户型主要有三居室和四居室两类，其中四居室户型共2种，建筑面积为：256m²-268㎡，户型在楼盘内占比8.72%，该楼盘三居户型共9种，建筑面积为：246㎡-337㎡，户型在楼盘内占比91.28%。

大部分户型有着独立餐厅且南北通透，户型方正。选择主力户型246m²三室两厅两卫和254m²三室两厅两卫来进行对比。

楼栋方面，小区只有四座楼栋，分布比较均匀，且两楼栋之间都有花园相隔，楼间距较大，采光通风条件很好。其中2号和4号楼距离星河实验小学较近，适合接送孩子。1号楼靠近四季星河西路，交通方便。

小区定位高档住宅区定位来看，有健身房、游泳池等高端配套设施，适合资金充足，对居住环境要求较高，追求极致居住体验的人群；

该小区周围商圈完善，有朝阳大悦城这样的大型商场，喜欢商业气氛比较浓厚的人群可以考虑；

周围幼儿园、小学、中学等教育资源配套非常完备，希望孩子上学方便的家长可以考虑。

截至2021年6月，朝阳区朝青板块内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相邻板块内距离小区较近的新房项目有位于朝阳酒仙桥板块内的壹亮马和位于朝阳常营板块内的和锦薇棠。

其中壹亮马是北京亮马置业有限公司打造的高档社区，在售户型有251㎡和286㎡五室，195㎡和234㎡四室及171㎡三室。目前均价约98000元/㎡，总价1700万/套起，从总价和购房人群角度来看，星河湾畅园小区与该项目可以进行对比。

对比发现，壹亮马虽然户型较星河湾要小，但物业费却是9.80元/m²/月，远大于星河湾畅园小区。同时发现壹亮马附近商业设施配置较星河湾畅园小区较少，没有像大悦城这样的大型商场，对于在乎生活品质的住户来说，不太方便。项目属于高档社区，适合资金充足，喜欢大户型的人选购。

和锦薇棠项目是北京致泰房地产开发有限公司建设的别墅住宅，在售户型仅290m²三居室一种，总价在2100万左右。从价格来看与星河湾畅园也可以进行对比，经过对比发现该项目物业费为8.90元/m²/月，同样高于星河湾畅园小区，同时，与壹亮马一样，周边也缺乏大型商场。另外，医疗设施配备也不如星河湾畅园小区一样完善，没有像民航总医院这样的三级综合性大医院。和锦薇棠项目是别墅住宅，适合喜欢独栋的人群选购，星河湾适合喜欢大户型，资金充足的人选购。

在朝阳区朝青板块，有大量二手房在售，其中星河湾朗园和青年路小区是距离星河湾畅园最近的两处二手房，故选取这两处房产进行对比。