前进花园玉兰苑小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外,东边和杨镇板块接壤,西边是马坡板块和仁和板块,南临李桥板块,北面是北小营板块。
板块内交通便捷,有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中;地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站,极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块,经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》文件的落地实施,顺义城的发展迎来新机遇。
顺义城作为顺义区主要的住宅板块,板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间,包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后,随着顺义城的深入开发,有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。
当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场;生态休闲方面,板块内有潮白河从中穿过,还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园,北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所;
医疗方面,板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,顺义城还是北京创新产业集群示范区(顺义)的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业,预计到2035年将实现1.2万亿元产值。
板块发展以潮白河为界,潮白河西部为顺义老城区,区域开发建设早,整体配套产业完善;而潮白河东部以南彩镇为主,南彩镇内有彩园工业区,以传统工业产业为主,建设程度相对潮白河西部比较落后。
目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。
板块内在售新房较多,以改善住宅为主,单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下,板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计,2016年至今的5年时间内,顺义区共拍出26宗住宅用地,不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城,没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。
板块内近5年无住宅地块供应,并不意味着顺义城板块发展已经饱和,没有可开发地块。相反,在潮白河东侧的南彩镇,目前还有大量待开发土地,其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右,顺义城板块将有新地块进入土拍市场。
由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡,而后沙峪等地新房积极建设,导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小,整体比较平稳,一直处在一个比较温和的状态。
目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划(2017—2035年)》的落地实施,顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区(顺义)的提升区,未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。
北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局,确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元,到2035年实现产值1.2万亿元。
1、小区容积率低,绿化率较高,居住环境良好,常住人口为主,流动性小。
2、小区户型比较全面,区域设计相对合理,大多都为南北通透格局,房间视线和采光情况良好。
3、小区物业提供封闭式管理及安保监控摄像头全覆盖,安保24小时值班巡逻,外来人员进出需向业主核实。卫生方面,公共区域专人打扫。小区供暖及物业费用相对同类型小区收费也较低,也在一定程度上降低了居民生活成本。
4、小区交通便利,出行方便,且周边无论是商业、医疗、生态环境等配套,各种生活基本所需几乎都可以满足。
截至2021年7月,小区在售房源约12套,占全部房源的0.6%。小区目前在售均价40392元/㎡,对比上月下降约0.69%。近6个月,小区整体均价高于顺义城的均价,小区的均价在前五个月高于顺义区的均价,在7月份的均价低于顺义区的,但是相差不是很大。
主要成交户型为92㎡-97㎡两居以及105㎡-137㎡的三居,其中两居近半年成交价约365万/套-460万/套;三居近半年成交价约为460万/套-626万/套,挂牌成交速度较快。从价格趋势来看,半年内成交价格稍有波动。
购房成本方面,总价最低为92㎡两室一厅户型,报价365万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付约为146万元,二套首付为292万元。
小区户型涵盖了90㎡到150㎡不等的户型,各面积段、各户型选择较多。此处选择主力户型92㎡的两室一厅和比较受欢迎的127㎡的三室一厅进行对比分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 92㎡ | 127㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室一厅 |
优点 | 1、主卧和客厅南向,采光好 2、动静分区明确,休息、娱乐互不打扰 3、阳台面积较大,可作晾晒区 | 1、客厅较大,活动空间大 2、全明户型,采光好 3、会客动线短,隐私性好 |
缺点 | 1、次卧为北向,冬季风大,不便开窗 2、入户门与卫生间门相对,隐私性差 | 1、双次卧紧挨着,起居时间不同影响休息 2、一间次卧西向,夏天通风差 |
玉兰苑小区总共有15栋楼,属于一个小型小区。其中1号楼、3号楼、4号楼、14号楼-20号楼离小区生活区、商场等较近,方便日常采买和购物娱乐;10号楼、14号楼在小区中心,环境舒适,相对来说较无噪音干扰;6号楼、10号楼-12号楼、21号楼远离繁华区,适合喜爱安静不被打扰的人群居住。
小区交通便利,离15号线地铁石门站也很近,方便在顺义上班或乘坐15号线地铁的通勤一族居住;
小区建筑时间较长,居住人口稳定,流动性小,生活氛围较为浓郁,且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全,适合安居类住房人群;
小区可选户型较多,入手门槛低,性价比高,对于预算有一定要求的年轻人及工薪阶层家庭来说非常适合。
选取相对直线距离与项目最近的北京城建北京合院项目进行对比分析,该项目与前进花园玉兰苑直线距离约9公里。
项目 | 前进花园玉兰苑 | 北京城建北京合院 |
位置 | 北京市顺义区顺沙路前进花园玉兰苑 | 燕京街与通顺路交汇口800米 |
开发商 | 北京建升房地产开发有限公司 | 中国城建兴顺房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 40392元/㎡ | 47000元/㎡ |
建筑时间 | 2005年-2009年 | 2020年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 92㎡-97㎡两居 105㎡-137㎡三居 148㎡-149㎡四居 | 95㎡-120㎡三居 115㎡-130㎡四居 |
物业 | 北京市建升物业管有有限责任公司 | 北京城承物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.62元/㎡/月-1.60元/㎡/月 | 3.98元/㎡/月 |
优点 | 1、可选面积段较多,覆盖客群广 2、均价较低、性价比较高 3、生活氛围浓厚,入住率高 | 1、纯板楼设计,通风采光佳 2、建筑年代新,物业管理较佳 |
缺点 | 1、小区安保机制不完善 2、停车位不足 3、建筑年代相对较久 | 1、附近无地铁站,交通较为不便 2、户型选择较少 |
分析 | 两个项目匹配客群有小部分重叠,其中北京城建北京合院主要针对品质要求较高的改善型人群,整体建筑品质、小区园林设计等方面均占优势,但单价和物业费较高,对客群经济实力要求高;而玉兰苑则可选面积段更多、总价和物业费更低,且居住氛围较为浓厚,对客群经济实力要求相对较低。 |
作为主要居住区,玉兰苑小区周边3公里内二手房项目极多,故而选取在价格方面与玉兰苑小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的双兴东区及双兴南区进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 前进花园玉兰苑 | 双兴南区 | 双兴东区 |
位置 | 北京市顺义区顺沙路 | 北京市顺义区顺沙路 | 北京市顺义区顺义城通顺路 |
开发商 | 北京建升房地产开发有限公司 | 北京市大龙房地产开发公司 | 北京宏顺兴房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 40392元/㎡ | 36340元/㎡ | 38481元/㎡ |
建筑时间 | 2005年-2009年 | 1996年-2006年 | 1998年-2001年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 | 板楼/塔楼 |
户型面积 | 92㎡-97㎡两居 105㎡-137㎡三居 148㎡-149㎡四居 | 60㎡-70㎡一居 70㎡-98㎡两居 70㎡-120㎡三居 | 56㎡-73㎡的一居 50㎡-91㎡的两居 73㎡-135㎡的三居 |
物业 | 北京市建升物业管有有限责任公司 | 双兴南区社区居委会 | 北京金房阳光物业管理有限公司 |
物业费 | 0.62元/㎡/月-1.60元/㎡/月 | 0.80元/㎡/月-1.28元/㎡/月 | 2.3元/㎡/月-2.45元/㎡/月 |
优点 | 1、可选面积段较多,覆盖客群广 2、距地铁站、公交站较近,交通便利 3、生活氛围浓厚,入住率高 | 1、面积、户型选择面广 2、售价低、性价比高 3、入住率高,社区氛围好 | 1、可选户型多,覆盖客户面广 2、交通便利,公交和地铁均可选择 |
缺点 | 1、小区安保机制不完善 2、停车位不充足 | 1、部分楼栋紧靠主干道噪音较大 2、建筑时间较早,房龄较大 3、小区部分卫生不够整洁 | 1、建筑房龄较大 2、物业管理不细致,整修不及时 3、六层楼没有电梯,较为不便 |
分析 | 三个小区虽然建成时间略有差别,不过总体来说都是老旧小区,由于位置较为接近,在周边配套可以说是不相伯仲,所以不在此对周边配套进行分析。生活氛围上来说前进花园玉兰苑更优,双兴南区和东区相对较差。物业费用来说,双兴东区较高,前进花园玉兰苑较低。三个小区户型选择都很丰富,但只有前进花园玉兰苑有四居,可以满足大家族共居需求。总而言之,如果更追求性价比且家庭成员较多,又想要生活成本较低,则前进花园玉兰苑小区相对是更好的选择。 |