前进花园玉兰苑小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。

板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；

医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。

板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区容积率低，绿化率较高，居住环境良好，常住人口为主，流动性小。

2、小区户型比较全面，区域设计相对合理，大多都为南北通透格局，房间视线和采光情况良好。

3、小区物业提供封闭式管理及安保监控摄像头全覆盖，安保24小时值班巡逻，外来人员进出需向业主核实。卫生方面，公共区域专人打扫。小区供暖及物业费用相对同类型小区收费也较低，也在一定程度上降低了居民生活成本。

4、小区交通便利，出行方便，且周边无论是商业、医疗、生态环境等配套，各种生活基本所需几乎都可以满足。

截至2021年7月，小区在售房源约12套，占全部房源的0.6%。小区目前在售均价40392元/㎡，对比上月下降约0.69%。近6个月，小区整体均价高于顺义城的均价，小区的均价在前五个月高于顺义区的均价，在7月份的均价低于顺义区的，但是相差不是很大。

主要成交户型为92㎡-97㎡两居以及105㎡-137㎡的三居，其中两居近半年成交价约365万/套-460万/套；三居近半年成交价约为460万/套-626万/套，挂牌成交速度较快。从价格趋势来看，半年内成交价格稍有波动。

购房成本方面，总价最低为92㎡两室一厅户型，报价365万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为146万元，二套首付为292万元。

小区户型涵盖了90㎡到150㎡不等的户型，各面积段、各户型选择较多。此处选择主力户型92㎡的两室一厅和比较受欢迎的127㎡的三室一厅进行对比分析。

玉兰苑小区总共有15栋楼，属于一个小型小区。其中1号楼、3号楼、4号楼、14号楼-20号楼离小区生活区、商场等较近，方便日常采买和购物娱乐；10号楼、14号楼在小区中心，环境舒适，相对来说较无噪音干扰；6号楼、10号楼-12号楼、21号楼远离繁华区，适合喜爱安静不被打扰的人群居住。

小区交通便利，离15号线地铁石门站也很近，方便在顺义上班或乘坐15号线地铁的通勤一族居住；

小区建筑时间较长，居住人口稳定，流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群；

小区可选户型较多，入手门槛低，性价比高，对于预算有一定要求的年轻人及工薪阶层家庭来说非常适合。

选取相对直线距离与项目最近的北京城建北京合院项目进行对比分析，该项目与前进花园玉兰苑直线距离约9公里。

作为主要居住区，玉兰苑小区周边3公里内二手房项目极多，故而选取在价格方面与玉兰苑小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的双兴东区及双兴南区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。