杏林苑小区位于北京市丰台区，属丰台角门板块，板块位于北京南四环内。内含一条地铁线路，一个中型购物中心，一个农贸市场，商业、教育、医疗配套均衡发展，是丰台各版块中发展较早且较为成熟的板块。板块内包含一条地铁线路为10号线，为北京第二条环形地铁线路，途经海淀区、丰台区、朝阳区，国贸、三元桥、海淀黄庄、六里桥等重点商业区，目前中间可换乘14条地铁线路，可通往北京各个核心区。

角门板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住氛围浓厚。目前目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均比较完善；商业方面，板块内有银泰百货、北京华联以及鑫利厚农贸市场等；教育方面有北京轻工技师学院等高校以及西马金润小学、角门小学、北京市第十八中学（分校）等中小学；医疗方面，区域内有三甲医院北京博爱医院、北京嘉禾医疗美容医院、北京丰台怡康医院；休闲方面则有万芳亭公园、槐新郊野公园。

角门板块区域内产业发展较为薄弱。早前板块周边以批发集散为主，有大红门国际商贸城，新世纪服装市场，等数十个专业市场，形成了完整的产业链。后随着区域整治及产业升级，各类文化科技及高精尖企业也相应落户丰台，金融、科技、商务是目前产业的主要组成部分，加上板块属于桥头堡的位置，和其他板块相互辐射，意味着未来会有更多发展的可能。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。

由角门板块于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月1日根据幸福里APP显示，角门板块二手房均价57402元/平，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2020年以来该板块内没有住宅用地入市。根据中国土地市场网的数据来看，与板块紧邻的马家堡板块2018年有一块土地出让，是丰台区马家堡东路7号0502-614地块F1住宅混合公建项目，面积为1.798759公顷，但是土地主要用途为公共租赁住房用地，约定竣工时间为2022年，所以对角门板块二手房整体冲击不会太大。

目前板块内有一个在售新房，福海棠·华府，均价72000元/平起，总价1550万/套，属于高端别墅项目，对普通住宅市场冲击较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，2018年7月召开的丰台区委十二届六次全会上提出，“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

角门板块部分面积正处于规划之中，未来区域将会更加炙手可热。近几年丰台区一直在积极地进行棚户区改造，对角门板块周边的的居住情况和环境治理起到了较好的帮助，像角门甲4号区域环境整治就一直在推进中，不仅如此，对于角门板块内的老旧小区进行改造翻新，也让原本的老旧小区焕然一新，未来将会吸引更多的年轻置业者前来选择购房。

根据丰台区发布的规划草案，将升级角门板块内的重要主干路马家堡东路，增加南北向次干路、分流南苑路交通，增加东西向次干路，提升首都商务新区可达性，能够承载更多在京工作者的居住需求。便利的交通条件，对角门板块的后续发力奠定了基础。

1.小区房龄较老，但楼栋外立面养护较新，楼道内干净整洁，居住舒适度较高。

2.小区户型以64㎡-93㎡的小户型为主，总价在343万-450万，房价较低。

3.小区周边商业较为完善，距离小区103米有华鑫星商场，1公里内有银泰百货，可满足住户日常购物需求。

4.小区离地铁10号线角门东站和角门公交站较近，门口还摆放有短距离骑行的共享单车，出行交通便利。

据幸福里app截止2021年6月的数据显示，杏林苑小区6月挂牌均价为55028元/㎡，环比较上月上升了0.13%。从2021年1月-2021年6月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度的范围不大，购房者不需要担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

小区具体购房成本方面，买一个64㎡的一室一厅的话，报价是410万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为143万，二套首付为246万。

2021年6月小区的在售户型有三种，其中一居室的户型占比较多，共5套；两居室和三居室各共4套。

1、小区户型以小户型为主，总价低，适合角门商圈工作的刚需人群。

2、小区内环境优美，空气清新，健身器材完善，适合对生活品质有要求的人群。

3、小区离地铁10号线角门东站900米，适合以地铁10号线为主要通行方式的上班人群。

角门板块内只有一个新房项目是福海棠·华府，福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司打造的别墅项目，2021年6月的均价为7.2万元/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起。从总价和购房人群角度来看，小区与该项目不具可比性。

距离小区最近的新房项目是花乡板块的中铁诺德·逸府，中铁诺德·逸府是由北京中铁诺德盛兴置业有限公司打造的普通住宅，2021年6月的均价为67702元/㎡，有两居室、三居室和四居室，其中137㎡的四室两厅，总价为950万。而杏林苑小区的110㎡的三室一厅，总价为650万。相比之下，中铁诺德·逸府更适合改善人群和对居住有较高品质要求的人群。新房预售，可能会对角门板块的二手房市场造成冲击。

杏林苑小区周边二手房的报价在5万元/㎡-7.5万元/㎡，其中首座绿洲和西马金润家园一区与杏林苑小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。