巴克寓所小区地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。

该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。"

"2002-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。

距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。"

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。首先整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。其次广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1、小区多为板楼，户型方正，平面布局合理，得房率较高。主力户型为130㎡-180㎡的复式，楼间距20米-50米，采光比较好，住在这里，能更好地晒太阳，心情也更好。

2、小区北门口是个大的中心广场和公园，公园里面有绿地草坪，篮球场，乒乓球球场，老年活动中心，给业主提供休闲的健身体验，丰富业主的日常生活，让小区更有“人情味”。同时小区门口就是公交站点，出行十分方便。

3、小区绿化率39%，容积率仅为1.47，同时社区内有几百平米的景观，低密度住宅，业主生活起来非常舒适。

4、物业为北京万德福物业，采用了很多高科技产品，如：自动感应智皮肤门锁、液晶可视对讲及门禁系统、远红外报警系统、社区物业智能化管理及远程服务，这在同年代的社区中属于比较先进和前沿的。物业费1.1元/㎡/月-1.68元/㎡/月，这个价格还是很良心的。人性化的物业服务，解决业主的后顾之忧，为生活增色不少。

5、120㎡两居，起居室挑空跃层空间，这使得居住空间增加了不少，平时也有空间尝试生活之外的小爱好了，提升了生活的舒适性。

截止2021年7月，巴克寓所小区的参考挂牌价格在48423元/㎡，和上月价格持平。

小区共计1081户，目前幸福里挂牌在售房源约27套，近90天成交约6套，成交率属于较高水平。

从近六个月的价格走势来看，价格趋于稳定，购房者不必过分担心。

具体购房成本方面，拿在售的94.28㎡的三居室为例，报价393万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为137万，二套首付为235万。

巴克寓所小区户型以40㎡-60㎡的一居室、80㎡-90㎡的两居室、120㎡-140㎡的三居室为主，可以满足各个阶段的居住需求。其中65.14㎡一室一厅的房源居多。该户型总价相对低一些，适合处于过渡期间的两口之家。141.97㎡三室两厅是小区的主力户型，适合有改善需求的三口之家。

小区一共17栋楼，坐北朝南，南北通透。楼间距20米-50米，采光较好。小区北门1、2号楼有大的中心广场和老年活动中心，北门口有大的超市，适合老人居住。

小区周边基本的生活配套比较齐全，且户型有总价相对低一些的小户型。再加上通州近些年发展比较快，未来区域前景比较好，交通也便利，对年轻客群来说置业压力相对小一些。适合首次置业有孩子的年轻客群。

小区内部环境比较好，底层带花园，但是没有电梯，年龄大的客群，可以考虑楼层低一些的产品来养老。

小区所在的板块比较老，2021年土拍市场最新的土地出让也没有该板块土地出让，周边无新入市楼盘，距离比较近的较新的房源可参考九棵树商圈的北京经贸国际公馆和八通线沿线的京澜誉府。

北京经贸国际公馆2015年建成，地处京通快速路八里桥出口南1000米，面积以两室、三室为主，6月份挂牌参考价62400元/㎡，有电梯，物业费3.68元/㎡，如果对居住品质有更高的要求，资金充裕的话，也可考虑该项目。

京澜誉府2020年7月开盘，地处北苑商圈，户型全部为三居室和四居室，面积比较大，均价在60000元/㎡以上，面积最小的总价在600万元左右。京澜誉府位置很好，交通比较便利，小区环境也好，但较高的总价更适合二次置业的改善客群。

小区2005年建成，周边老小区较多，因此选取建成年限相近的靓景明居与苏荷时代进行对比。