沿海赛洛城一期小区位于朝阳区百子湾商圈内，该商圈位于东四环到东五环之间。百子湾商圈东侧为豆各庄商圈，南侧为垡头商圈，西侧为华威桥商圈，北侧为四惠和高碑店商圈。百子湾商圈被外界戏称为“中国好莱坞”，因为这里承包了北京娱乐圈的半壁江山，另外商圈还有“传媒校花校草聚集点”、“明星发家地”、“网红梦想开始的地方”等标签，是演艺圈和娱乐圈大佬聚集的地方。尤其是沿海赛洛城，是二线明星和广告导演的聚集区；苹果社区南区，大量网红租住在这里，苹果社区北区，影视公司编剧、制片汇聚于此，因此也催生了相关影视传媒及上下游产业的发展。这里是距离“明星梦”最近的地方，也是年轻人更新换代很快的地方，租房、买房频繁发生。

商圈发展成熟，交通方面，东四环、东五环、广渠快速路和京哈高速等城市主干道穿过商圈，地铁7号线在商圈内设置百子湾站、化工站、南楼梓庄站。另外商圈内部还有京哈、京包铁路线，会有一定的影响。商业方面，无知名大型购物广场，仅有永辉超市、华翰商业中心、大柳树市场、华联超市等生活类超市、卖场，但是商圈距离国贸3公里左右，可以享受到CBD及周边商业的辐射。同样，医疗资源也需要依托周边商圈。生态休闲方面，商圈内东南角有北京CBD国际高尔夫球会、古塔公园、盛华机车训练营等场所，可以承接周边年轻人及高净值人群的休闲需求。

楼市方面，截至2021年6月，商圈内暂无新房供给，主要以二手房为主，二手房在售均价66460元/㎡。二手房主要以2003年-2008年左右建成的商品房和上世纪80年代以前的职工宿舍为主，职工宿舍的价格拉低商圈整体均价。商圈早些年居民以木材厂、制药厂、水磨厂企业职工为主，随着城市发展，越来越多的演艺明星、编剧、制片人、艺术传媒产业相关人群入住该商圈。

百子湾商圈近5年内并无土地出让供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，商圈内最近一次成交是2014年1月9日成交的一块住宅综合用地，为建工动力港项目。百子湾商圈及周边商圈发展较为成熟，开发程度较高，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，暂不会对板块内的二手房市场造成冲击；预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段，且随着未来城市的外延发展，未来稀缺性还将继续被放大。综上，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

北京市朝阳区2021年重要民生实事项目分工方案日前发布，共包括8个方面30件民生实事。重要民生实事包括优化基本公共服务方面4件，通过新开办朝阳区百子湾保障房项目配套小学等3所中小学，新接收教育配套幼儿园、利用社会资源新举办幼儿园等方式，新增幼儿园、中小学各类学位1万个，普惠性幼儿园覆盖率保持在80%以上。此外，还将继续加大养老设施建设，新增养老床位1000张，培训养老护理员1000人。实施5项交通疏堵工程，建成10条主次支路，优化调整100处路口信号灯配。深入挖掘停车资源，建设5处立体停车设施，推进24处建筑停车位有偿错时共享，在居住区域新增地上停车位3000个，利用人防地下空间提供停车位1500个，缓解百姓停车难问题。保障公共安全方面，将推进电动自行车充电设施建设，在全区建设7000个电动自行车充电接入口。综上，未来的百子湾将享受到相关重大民生利好，为附近居民道路出行、绿色节能、养老和教育提供便利。

1、小区居住成本低，相对于周边小区来看，小区停车位多，停车收费低，每月租赁价格为500元/月-600元/月，物业费也较低，为1.50元/㎡/月-2.4元/㎡/月，适合刚需购房者选择。

2、小区人车分流，车位数量较多，周边安保良好，有老人、儿童的家庭，居住体验较好，能够为居民提供良好的生活环境。

3、小区周边交通便利，交通网络密集。小区附近地铁站主要有百子湾地铁站、化工地铁站等，主要通行的交通线路有7号线。公交站有唐家村公交站、水南庄南站公交站等，通行的公交线路有11路、31路、专71路等，车站附近还有共享单车，出行者可以自由选择出行路线，出行非常便捷。

4、小区周边商业配套齐全，生活购物方便，距离小区最近的购物点有物廉美网络超市（石门东路店）、果蔬综合超市、北京大洋路市场农产品直营（赛洛城店）等，能够满足居民日常生活需求。

幸福里APP显示，2021年6月，该小区挂牌均价为63873元/㎡，比5月上升0.20%，相较上月有所增长，但幅度不大。

目前沿海赛洛城一期在售房源22套，从近六个月价格变动情况来看，价格没有明显的变动，处于平稳的状态，虽然6月份价格有所上升，但是上升幅度较小，和朝阳区百子湾区域整体房价相比，没有太大变化，购房者无需过分担心价格问题。

具体购房成本方面，拿在售的56.1㎡一居为例，报价358万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为125.3万，二套首付为214.8万。

目前沿海赛洛城一区在售户型主要以52㎡-242㎡一居户型、71㎡-119㎡两居户型、128㎡-153㎡三居户型为主，其中70.68㎡-82.92㎡两居户型为主力户型，面积利用率较高，适合三口之家，相对其它户型，更受购房者青睐。

小区周边商业配套齐全，购物方便，医疗资源较多，适合有养老需求的人群考虑。

小区周边交通便利，交通网络密集，出行者可以自由选择出行路线，适合在北京朝阳区通勤上班的人群选择。

小区周边商业配套完善，出门购物方便，房价波动较小，适合投资者选择，有利于资产保值、增值。

截止到2021年6月，朝阳区百子湾区域没有新房入市，距离沿海赛洛城一期最近的新房有和锦薇棠小区、天润福熙大道小区，故选择这两个小区和沿海赛洛城一期进行对比。

其中和锦薇棠小区为北京致泰房地产开发有限公司开发的住宅项目，房产均价为68921元/㎡，户型面积为183㎡-290㎡之间，户型面积大，房产最低报价1261万/套，户型均价相对于沿海赛洛城一期价格略高，户型也偏大，适合改善住房者购买。

天润福熙大道小区，楼盘别名为润景名苑，属于普通住宅项目，该项目房产均价90000元/㎡，开发商为北京春光置地房地产开发有限公司，绿化率为50%，在售户型主要以三居、四居、五居户型为主，三居户型面积为199㎡-219㎡，四居户型面积为157㎡-320㎡，五居户型面积为374㎡，房产均价相对于沿海赛洛城一期价格较高，户型面积较大，不适合资金有限的人群购买。

朝阳百子湾发展较早，旧小区相对较多，这里选择距离较近的金泰先锋小区、世纪嘉园南区小区进行对比。