龙潭湖商圈位于北京市东城区,地处二环内,有一条地铁线路。
商圈处于二环内的最东南角,商圈内近一半面积被公园、学校、机关填充,住宅区被切割的相对细碎,是二环内相对边缘的商圈。
龙潭湖商圈北侧为广渠门、崇文门商圈,南侧为方庄商圈,西侧为天坛商圈,东侧为潘家园商圈,这些周边商圈产业不同,各有特色,但龙潭湖商圈因为二环高架,以及南护城河的存在,与东南方向的商圈联动效应较弱,主要承接由前门、王府井、东单商圈延伸过来的零碎购买力。
1984年,商圈内的龙潭公园、龙潭西湖公园正式建成,1987年,北京游乐园在公园中建成开放,但在2010年停止营业。
现在的龙潭湖商圈内,包含1条地铁5号线,此为南北向的高能级地铁线路,北接天通苑,南连宋家庄,沿途站点串联多个强势产业带。商圈虽然紧邻二环线主干道,但由于南护城河的区隔,商圈实际连接西北方向的交通更为方便。
另外,商圈内还包含北京光明路小学、东城区板厂小学,以及体育路小学(低年级部)等。医疗设施方面,包含有北京彭胜医院。
商业方面,商圈内暂无大型商场、超市、购物中心,距离商圈最近的大型商业综合体位于崇文门商圈南侧。
龙潭湖商圈内,住宅年代横跨1974年-2005年,主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度不大,整体舒适度尚可。老公房门槛价520-750万元、次新房门槛价823-1050万元,相对于东城区其余商圈,龙潭湖的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。主要吸引对生态休闲、价值认同、交通通勤有要求的购房者。
龙潭湖商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月,龙潭湖商圈的均价为9.4万/㎡。
周边板块:广渠门商圈的均价为10.8万/㎡,方庄商圈的均价7.2万/㎡,潘家园商圈的均价为6.2万/㎡,天坛商圈的均价9.5万/㎡,除三环外的商圈,龙潭湖的均价与周边商圈均价差距并不算太大。
由此可知,商圈虽然属于三环内的价值洼地,但结合比价效应,以及商圈区位、房屋品质等因素分析,龙潭湖商圈的价值已经被市场充分释放。
龙潭湖商圈的大坐标尚可,但其作为二环内板块,位置有些边缘化,王府井、东单、前门等热门商圈的购买力延伸,已经被崇文门、广渠门、天坛等商圈截断,对龙潭湖商圈的实际提振作用不强。
尤其是龙潭湖商圈内,住宅区被切割的相对细碎,房龄方面,也以老公房居多,再加上南护城河对二环外商圈的区隔,实际上龙潭湖商圈并非北京城热门的置业、置换目的地。
不过,值得注意的是,龙潭湖西湖公园内,原本有一座“北京游乐场”,该游乐场在2010年已关闭,但根据东城区两会透露的信息,该地块仍是娱乐设施性质的用地。
根据此前的坊间传闻,该游乐园将在2021年重建,不过截止2021年7月,未有动工迹象。
综合来讲,只要该地块的娱乐设施用地的性质没变,未来不论是否重建游乐园,或是大型商业设施,都会是龙潭湖商圈价值的潜在利好预期。
1、小区内有超市、菜市场、水果店、早餐店、餐厅等,日常生活需求基本能得到满足,内部配套较齐全,生活方便。
2、小区绿化好,绿树成荫,小区里还有亭子,走累了在亭子里休息一番,看看风景也是不错的,居住体验好。
3、离小区500米内就有六个公交站,1.5公里内有两个地铁站,交通便利,通勤方便。
4、周边休闲配套较优越,小区离龙潭湖公园大概五分钟左右的路程就能到,生活体验好。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,龙潭北里小区在售房源约3套。小区目前在售均价93879元/㎡,环比上涨约0.17%。近6个月,小区整体均价低于东城区均价,但高于龙潭湖商圈的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体呈稳中呈上升趋势,从目前情况来看,还是比较适合入手的。
购房成本方面,总价最低为59.93㎡的二室一厅户型,报价590万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为225.7万元左右,二套首付为365.8万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有50.17㎡-60.33㎡的两居,有59.32㎡的三居,以上户型板楼和塔楼均有分布。
小区的主力户型为50.17㎡两室一厅和108.5㎡二室一厅,该两种户型存量房源较多,故对比分析。
户型面积 | 50.17㎡ | 108.5㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、卧室A、B坐南朝北,采光好 2、明厨明卫,采光通风好。 3、卧室A、B大居住体验好 | 1、卧室有窗,通风透气好。 2、有阳台,晾晒方便。 3、厨房有窗户,通风采光较好。 |
户型缺点 | 1、客厅面积小,活动范围小。 2、房型不方正浪费面积多。 3、卫生间面积较小,使用不方便。 | 1、房型不方正,存在面积浪费。 2、面积可以做三室,有面积浪费。 3、主卧面积太大,设计不合理。 |
龙潭北里小区整体环境较为不错,虽然四面都为街道整体会对小区居民是有部分影响。小区东、南两房的街道比较小,影响稍微较小。
小区整体绿化好,基本都被绿化包围了,但从卫星地图上可以看到,最好的三个位置应该为四条的2号楼、五条的3号楼和六条的3号楼。
小区南临龙潭湖公园,整体生态较好;北边则交通总体情况较为优于南方。
小橘子推荐对上班、交通以及休闲需求度高的居住者留意2号楼,而对生活品质要求高的居住者更适合五条的3号楼和六条的3号楼。
离小区500米内就有六个公交站,1.5公里内有两个地铁站,适合在龙潭湖商圈内及周边商圈工作的上班人群,高度依赖公交出行的人群也可以考虑。
小区内绿化较好,休闲娱乐设施配套齐全,适合对小区品质、居住品质有一定要求的购房者。
小区内外配套齐全,生活便利,适合对小区配套有一定要求的购房者。
截止到2021年7月,龙潭湖小区50.17㎡二室一厅上车价516万,首付为180.6万元起,小区内配套较完善且周边交通、休闲等资源较为成熟,比较适合刚需改善购房者。
目前,龙潭湖商圈内无新房项目在售。目前小区最近的新房项目是位于小区西南方向东城区的天坛府,东北方向26公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华,以及位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。
四个新房项目均为高总价小区,其中:
悠唐麒麟公馆123㎡在售,总价1401万/套起;
尊悦光华133㎡-170㎡在售,总价1700万元/套起;
首开璞瑅公馆236㎡在售,总价2500万元/套起;
天坛府包含60㎡-135㎡一居室-三居室,均价130000元/㎡,总价780万-1755万;
而龙潭北里房源最高挂牌总价在600万元,新房与二手房价差别大,更适合适合预算充足、对楼栋品质要求更高的终极改善购房者。
小区均价低于东城区,略高于龙潭湖商圈二手房均价,周边2公里范围内与龙潭湖小区均价相近的小区不算太多,现选取2公里范围内、房龄接近、预算相似与龙潭湖小区相近的鸿运花园小区和左安漪园小区来对比。
小区 | 龙潭北里小区 | 鸿运花园小区 | 左安漪园小区 |
位置 | 龙潭湖 | 龙潭湖 | 龙潭湖 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 93879元/㎡ | 86669元/㎡ | 87739元/㎡ |
交房时间 | 1960年-2000年 | 1996年 | 2004年-2005年 |
户型 | 50㎡-60㎡二居室 59㎡三居室 | 164㎡-169㎡三居室 298㎡四居室 | 90㎡-97㎡二居室 112㎡-161㎡三居室 226㎡-373㎡三居室 |
物业 | 无物业管理服务 | 北京鸿运物业管理有限公司 | 北京崇开嘉信物业管理有限公司 |
物业费 | 0.5-0.8元/㎡/月 | 3.20元/㎡/月 | 2.29-2.50元/㎡/月 |
停车费 | 120元/月/位 | 300元/月/位 | 460元/月/位 |
优点 | 1、小区内有幼儿园、生活超市等,内部配套较完备 2、交通便利,通勤方便 3、离龙潭湖公园近,休闲配套优越 | 1、环境优美,居住体验好 2、内外配套齐全,生活便利 3、门禁严格,安全有保障 | 1、绿化率38%,绿化率较高 2、外立面新且大气,观感好 3、周边配套齐全,便于生活 |
缺点 | 1、房龄大,外立面破旧 2、部分楼栋临马路,有噪音干扰 3、门禁不严格,安全性较低 | 1、交通不是很方便,通勤不便 2、塔楼结构,部分户型采光不好 3、一梯多户,出行不便 | 1、部分户型朝向不好,采光会受到影响 2、停车位较紧张,停车不方便 3、门禁不严格,安全性较低 |
分析 | 三套房的价位总体来说龙潭湖小区的价格稍微高点,但其地理位置较优越;三个小区的房龄中,左安漪园小区要稍微小些,外立面也比较新;鸿运花园的门禁相对较为严格,对安全要求高的可以稍微考虑;三个小区同在一个板块,交通、配套差距比较小;从整体居住的舒适度来看,龙潭北里离鸿运花园较近,而且交通便利,内部配套也比较齐全,舒适度还是比较高的。小橘子的个人建议是对环境和舒适度较敏感的可以考虑龙潭北里小区。 |