绿色庄园小区位于观音寺商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧是瀛海镇商圈，以京福路为界；南侧是磁各庄商圈，以南六环为界；西侧毗邻黄村商圈，以京开高速为界；北侧枣园和瀛海镇商圈以亦新路为界。

观音寺商圈的功能定位为临空经济拓展区和大兴城市生态绿心。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速和京台高速，一横三纵一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有北京和为中医院，北京中环医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括奥特莱斯、newmart品超市、华联超市等。生态资源包括新西凤渠湿地公园、刘一村公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在20年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内暂无新楼盘在售，二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，数量充足。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是金融街、新发地和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，观音寺商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近观音寺商圈，未来产品最高售价是5.7万/㎡，新产品未来如果以最高限售价入市的话，价格要明显高于观音寺商圈均价，无法形成竞争关系。所以新地块新产品对观音寺商圈影响微弱。

观音寺商圈城市功能定位主要是城市生态绿心，产业拓展区。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。观音寺商圈是大兴2035远景规划中的“一轴”（绿色南中轴）的中心区域，未来将持续提升绿色空间规模与质量，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，推进森林城市建设，生态环境越来越好。

二是产业拓展功能。观音寺商圈内现有的产业主要是一些传统的制造业、文化产业部分医药企业，有星光工业园、丽家宝贝总部基地、北京方仕制衣、北京盛世南宫影视文化城、北京仟草中药饮片等等。虽然目前的产业规模较小，但前景非常乐观，这主要得益于商圈占据了空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽位置，仅设置了三个站点的大兴机场线第二站的位置正处于观音寺商圈之内。总之，在可以预见的未来，围绕大兴新城站点的生活和商务配套将逐步展开，域内生态环境不断改善，商圈吸引力快速增强，商圈的产业拓展速度和产城融合能力将进一步增强。

1、小区楼层相对矮，密度较低，楼间距大，板楼结构，户型南北通透，设计合理。

2、小区绿化环境好，内部配套丰富齐全，停车位多，整体品质良好，居住适宜。

3、小区户型多样，价格相对低，符合刚需小区定位。

4、小区周边配套丰富多样，有超市和购物中心，有公交线路覆盖，有医院，能够满足居民日常生活需求。

截止到2021年8月，幸福里APP显示，绿色庄园小区的挂牌均价是2.9万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.31%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格从3月份开始小幅上涨。绿色庄园小区挂牌均价低于观音寺商圈和大兴区域的整体均价，属于刚需型小区。

购买成本方面，以90㎡两居室为例，报价320万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为112万，二套首付约为192万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

绿色庄园小区有87㎡-104㎡的两居、83㎡-172㎡的三居、207㎡的四居，下面选择比较具有代表性的91㎡两室一厅和83㎡三室一厅作为比较。

户型一：

本户型为91㎡的两居室，其优点有：

1、两个卧室都带飘窗，可拓展空间；

2、有两个阳台，晾晒空间充足；

3、卫生间带窗，便于通风干燥；

4、户型整体无不规则区域，空间利用率高。

其缺点有：

1、卫生间干湿不分离，使用不便；

2、餐厅客厅不分离，区域功能划分不合理。

户型二：

本户型为83㎡的三居室，其优点有：

1、有单独储藏间，方便收纳闲置物品；

2、卧室全部带窗，方便通风采光；

3、厨房带窗，方便排出油烟。

其缺点有：

1、卫生间为暗卫，不利于通风干燥；

2、卫生间干湿不分离，使用不便。

绿色庄园小区花园和广场位于南侧，围绕花园广场的23号楼、25号楼、27号楼、28号楼、29号楼、30号楼日常休闲更为便利，优先推荐。22号楼与26号楼之间有垃圾集中分类场所，气味难闻，会受到影响，考虑需谨慎。

绿色庄园小区户型种类丰富，有中大户型，小区品质整体良好，周边商业配套较为丰富，推荐家庭人口多，更追求生活便利性的人群。

小区均价相对低于海子角小区及大兴整体，总价相对便宜，更适合事业刚起步，预算不多的刚需人群。

小区离地铁站较远，交通便利性一般，适合在观音寺商圈周边工作的人群。

观音寺商圈内目前无在售新盘，下面选择了同样位于大兴区内均价与绿色庄园相仿的新盘航城一号小区作为对比。

小区产品方面，航城一号小区容积率1.34，也属于低密度小区，与绿色庄园相似。小区户型为100㎡-175㎡两居和三居，户型可选择性较少，不如绿色庄园户型全面；小区品质方面，航城一号小区全部楼栋为板楼结构，南北通透，由于是新盘，内部配套更为丰富齐备，小区整体品质方面也比较高，优于绿色庄园；周边配套方面，航城一号周边无大型购物中心，周边两公里内无医院，小区远离地铁，周边整体配套不如绿色庄园；价格方面，航城一号在售户型总价在310万-650万之间，与绿色庄园相差不大。

综合来看，绿色庄园更适合家庭人口多，注重日常生活便利的人群。更追求小区品质，家庭人口少的有车家庭可选择航城一号小区。

绿色庄园小区周边二手房报价在2.0万/㎡-5.6万/㎡，海子角西里和宇丰苑小区与绿色庄园小区距离较近且均价相差不大，存在可比性，下面就以这三个小区作为比较。