富东家园（上东上品）小区地处朝阳区中部的东坝板块，该板块位于东五环外，西侧紧邻酒仙桥板块，南北为常营和金盏乡板块，东侧临近通州区。

东坝另有坝上、北坝之称，最早可追溯到东汉时期，距今已有2000多年，作为古都北京东郊的“门槛”之地，其在政治、军事、经济等方面均有重要作用。

2013年，东坝被规划为高端商务与住宅区。根据规划，东坝将建设为第四使馆区，成为北京第三个CBD以及国际商贸中心。

东坝板块内流经坝河，以坝河为界分为南北两大主要功能区。

其中，东坝南区主要为8平方公里的住宅区，目前已入驻开发商包括金隅、恒大、首开、龙湖、保利等。配套方面，有金隅嘉品Mall、东坝郊野公园、对外经济贸易大学附属中学、拔萃双语学校、东坝社区卫生服务中心等，可基本满足区域内居民的日常生活需求。产业布局方面，朝阳循环经济产业园位于板块的东南角，该产业园在垃圾无害化处理、传播生态科学知识、提高百姓环保意识等方面发挥着积极作用。

而东坝北区占地面积约6.2平方公里，内有在建新房项目及北京市第一中西医结合医院、北京轻工技师学院、东坝苗圃等，目前仍处于发展阶段。

楼市方面，商圈内二手房报价在3-10万元/㎡左右，均价约5.8万元/㎡，东坝西部板块多为成熟居民区，相比其他地段，配套更加完善，居民生活便利度更高。

板块内居住人群以东坝本地人及刚需人群为主，其中很多是往返于望京、酒仙桥等地的工作人员。

从一级土地市场来看，2020年5月15日，首开+金地+旭辉以底价20.55亿元摘得东坝1104-613地块、1104-614地块的居住用地和基础教育用地，合算楼面价42347元/㎡。根据出让要求，该宗地中的商品住房销售均价不超过69422元/㎡，且最高销售单价不超过76364元/㎡。该地块项目正是后来于2020年12月开盘的华樾国际。

同年12月，首开+金地+旭辉再次进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述两地块距离朝阳新城六区直线距离约3公里。

此外，在2021年3月底公布的北京土地出让计划中，朝阳区东坝板块内还有一宗宅地将要出让，其位置仍处于上述两地块附近，挂牌起始价为21.7亿元，起始楼面价在4.53万元/㎡，执行套内“7090”政策。

整体来看，目前东坝板块内重点开发区域位于东坝北部、坝河以北，预计未来还将有一批新房项目陆续入市。

2013年，随着一纸规划，使得位于东五环外的东坝从城乡结合部逐步蜕变为具有国际商圈属性的、类似于望京地区的超大型社区板块。

纵观东坝板块，目前东坝南区属于较为成熟的住宅区，其用地规模相当于3-4个天通苑，主要功能是接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，未来整体开发建设面积将达到200万㎡。

而东坝北区作为朝阳区内较为稀缺的可大面积开发的土地，定位于集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区，其规模相当于东扩后的北京CBD，其中商务楼宇建筑面积约500万㎡，未来该板块将吸引知名航空公司总部和服务机构在此设立办事处，就业机会也将大幅提升。

随着近年来知名房企的进驻与开发，7.1万元/㎡的均价逐渐获得市场认可，未来板块潜力向好，按计划，东坝北区未来一半将为纯商务区，一半为配套的低密度、生态型高端住宅。

而随着地铁3号线、12号线的建成通车，4个地铁站点陆续投用，可以大幅提升东坝板块内的交通市政保障能力，弥补区域内轨交通行的空白，满足居民快速出行需求，同时也可进一步带动板块及周边发展

配套方面，待东坝万达广场和北京安贞东方医院建成投用后，可为板块内居民提供新的购物及就医体验，辐射周边5公里内80万人口，带动商业经济发展及改善板块内医疗资源较为匮乏的现状。

1、小区内部活动空间充足，配有儿童游乐区域、居民日常休闲区域等，视野开阔，楼层低矮，相邻的楼栋之间距离大，采光较好。

2、该小区和周边小区相比，在售户型较多，一居、两居、三居、四居户型都有，而且房产均价相对周边小区而言，价格低，对于刚需住房人群较为适合。

3、小区附近休闲场所较多，距离小区较近的休闲场所有常营公园、东坝郊野公园，由于距离市区较远，公园占地面积大，公园中休闲区域较多，适合骑行、郊游等各种休闲活动，这种公园在市区是不多见的。

4、小区附近商业配套齐全，超市距离小区较近，居民步行的方式即可到达，而且大型的超市较多，比如绿美春生活生鲜超市、地下菜市场、华联生活超市等，商品种类丰富，能够满足居民日常生活需求。

2021年7月，该小区挂牌均价为48369元/㎡，和6月份相比下降0.08%，价格虽有所下降，但是并不明显。

2021年7月，富东嘉园(上东上品)小区在售房源23套。从近6个月房产变动曲线来看，相对平稳，没有大起大落的变动情况，可以看出该小区房价走势平稳，购房者无需过分担忧房产价格问题。

具体购房成本方面，拿在售的74.64㎡一居为例，报价355万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为124.25万，二套首付为213万。

富东嘉园（上东上品）小区在售户型有66㎡-83㎡一居、72㎡-143㎡两居、109㎡-175㎡三居、152㎡-175㎡四居。其中主力户型为72㎡-143㎡两居，户型面积较大，功能分区合理，适合三口之家居住。

小区房产均价低，而且有小面积的一居户型，房产总价低，比如在售户型中最小一居户型为65.97㎡，报价为330万，房产总价较低，适合资金有限的刚需人群考虑。

小区远离闹市区，距离仁爱维康医院、原二龙路医院分院较近，就医方便；周边配套齐全，地下菜市场、百步生鲜超市、世纪华联超市距离小区较近，购物方便，适合有养老需求的人群考虑。

小区远离市区，地铁还在修建中，主要以公交出行为主，通勤时间较长，适合自由职业者或者个体工作者考虑。

截止到2021年7月，朝阳东坝区域仅有一处房源首城珑玺项目进行对比，另选择东五环附近朝阳区-酒仙桥板块的壹亮马进行对比。

其中首城珑玺项目为北京亮马置业有限公司开发的项目，房产均价为98000元/㎡，户型主要以四居户型为主，面积为234㎡，户型面积较大，报价为2300万/套，房产总价高。从均价和户型角度来看，该小区和富东嘉园(上东上品)小区相比，目标人群不一致，可比较性不大，购房成本高，并不适合刚需人群购买。

壹亮马项目为北京亮马置业有限公司开发的住宅项目，房产均价为98000元/㎡，户型主要以三居、四居、五居为主，户型面积在171㎡-286㎡之间，最低报价为1700元/套，房产总价高，物业为绿城物业服务集团有限公司，为知名物业，服务水平较高，这点富东嘉园(上东上品)小区是没法比的，此外从价格和户型角度来看，由于目标人群不一致，所以可比较性不大。

朝阳东坝附近老旧小区较多，这里选择距离富东嘉园(上东上品)小区较近的奥林匹克花园、首开常青藤B区进行对比。