新兴小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。 板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。 板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。

新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。

加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。

中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、根据幸福里APP得知截止2021年8月份小区均价为21982元/平，低于延庆城区的均价，户型一居室到三居室都有，56㎡的两室一厅的总价仅为125万。

2、小区内部底商丰富，基础设施齐全，可以满足小区居民的日常需求。

3、小区楼栋均为板楼，一梯两户设计，户型多为南向采光面，南北通透，舒适度比较高。

4、周边商业配套较为完善，公交出行十分方便，出门即是可乘坐Y43路、919路公交车，方便居民的日常出行。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源6套，占总房源的0.17%。小区目前在售均价21982元/㎡，环比上月上升约0.11%。近6个月，小区整体均价低于延庆城区在售均价，高于延庆区整体的在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格的趋势是比较平缓的；从目前情况来看，小区价格较为稳定，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为56㎡两室一厅户型，报价125万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为44万左右，二套首付为75万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区有57㎡-59㎡一居室、56㎡-57㎡两居室、84㎡-110㎡三居室。

现选取59㎡一室一厅户型和56㎡两室一厅户型进行分析。

小区西侧的2号楼、3号楼、4号楼、22号楼、35号楼、36号楼栋和东侧的10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、34号楼靠近街道，噪音污染较大。小区中部的19号楼、18号楼、26号楼-31号楼距离街道较远，而且公园就在小区中心，环境安静。小区东北侧的39号楼、40号楼、43号楼、44号楼栋周围底商较多，追求生活便捷度的人群可以考虑。

1、截至2021年8月，小区在售均价21982元/㎡，总价最低为56㎡两室一厅户型，报价125万元，预算不足的刚需购房者可以考虑。

2、小区内部底商丰富，小超市、理发店、杂货铺等一应俱全，不出小区即可满足业主的日常生活需求，对小区配套要求比较高的人群可以考虑。

3、小区位置优越，处于延庆区的繁华地带，出门即可乘坐延庆区主线公交Y43路、Y9路内环等，在延庆区工作且比较依赖公交出行的人群可以优先考虑。

截止到2021年8月份，延庆区有一个新房项目在售，是位于小区西南方向约6公里的碧桂园京源著小区。此外最近的新房项目位于昌平区，现另选昌平区内总价较为接近的北京怡园与碧桂园京源著小区进行分析。

在售户型和总价方面，碧桂园京源著小区在售户型89㎡-125㎡三居室，135㎡四居室，总价为235万/套起；北京怡园在售户型95㎡-148㎡三居室，157㎡-170㎡四居室，总价为437万/套起；新兴小区西区在售户型57㎡-59㎡一居室、56㎡-57㎡两居室、84㎡-110㎡三居室，总价为125万/套起。

物业服务方面，碧桂园京源著小区和的北京怡园的物业服务水平要好于新兴小区西区。小区品质方面，新兴小区西区的房龄较老，建筑品质也较另外两个小区低。在周边配套方面，碧桂园京源著小区和新兴小区西区周边配套都较为齐全，而北京怡园位于昌平区较偏远地带，周边配套略有不足，且出行不是很方便。追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑碧桂园京源著小区；追求居住品质、但对地段价值和周边配套要求不高且预算充足的购房者可以考虑北京怡园；预算不足但对地段价值要求比较高的购房者推荐新兴小区西区。

现选取2公里范围内，均价与新兴小区西区相近的双路小区、尚书苑小区进行比较。