中骏世界城小区位于朝阳区西部的建国门外商圈,建国门外商圈地处东二环到东三环之间,北以朝阳路为界,南至通惠河,西以东二环主路为界,东以东三环主路为界,东临国贸商圈,西接东城建国门内商圈。从位置上来看,连接东城区和国贸CBD,衔接二环和三环,长安街东延线横穿而过,不仅有地铁1号线、2号线、10号线,还有在建的地铁17号线,预计2023年全线通车,地铁17号线是快速地铁,南北贯穿了亦庄和未来科学城,途经望京,四通八达,在地理位置和交通上来说,该板块在朝阳乃至整个北京都处于黄金地带。
商圈西部政治属性较强,是中国核心的外交功能行使区,有建国门外外交公寓和使馆区,有英国、新加坡等二十余个驻华使馆,板块西南部有中华人民共和国民政部、北京市高级人民法院。东部经济属性较强,金融和国际贸易方面尤其发达,著名饭店很多。因此该板块聚集了大量的金融精英、商界翘楚,很多外交和政界的重要人士也在此活动,区域整体的人才素质都处于较高水平,对于追求生活层次、对生活圈层有要求的人群来说,居住于此是不错的选择。
经济、商业、交通、政治是该区域的主要优势,对于居住来讲,生态和医疗配套略显不足,只有CBD历史文化公园和CBD森林公园两个绿色生态配套,缺少医疗配套,没有医院,只有少数的社区卫生服务站、诊所。地处北京商务中心区,通勤方面比较拥挤。此外,该商圈的住宅小区绿化面积普遍偏小,追求土地利用率,生活节奏快,更加适合打拼奋斗的年轻人、商务人群居住,不太适合对医疗品质、生态休闲方面要求较高的老人、儿童居住。
该板块以存量二手房为主,只有一个新房楼盘,住宅已经趋于饱和,新房增量空间小。二手房楼龄有长有短,早的有1972年的老公房灵通观,晚的有2009年的地杰长安驿。该板块已经形成了以商业办公为导向的分散式居住结构,商圈内大量的上班族辐射了来自燕郊、通州、朝阳等地铁2号线、6号线的沿线居住区域,吸纳了大量北京主要居住区的就业人群。
居住人群方面,外国人较多,多为大使馆工作人员、外交行政人员,还有国家公务人员、华侨,以及高端商务人群、区域原住民,也有较多租住于此上班通勤的白领。通勤范围以商圈内或周边商圈为主,长距离通勤人群较少。购买该区域房子的人大部分以过渡为目的,购房人群以年轻人为主,多是单身一族或年轻夫妻,等到了一定人生阶段,由于子女上学等原因会产生置换需求,搬到城外远一些的位置。因此,对于想要实现终极改善置业、购买一生之宅的用户来说,该商圈并不是上佳的选择。
由于商圈发展程度较高,这一区域近年来已经没有住宅用地出让,唯一一个新房项目尊悦光华开发周期也超过了15年,其他商业办公等功能的新增用地也十分有限,最近的一次土地出让是在2014年8月签约,是建国门外大街丙12号楼现状新闻出版用地。
建国门地区以及以建国门为起点的CBD区域可以说是引领北京商务发展的风向标,而建国门外商圈处于其中最核心的过渡地带,区域内众多酒店、娱乐设施,还有成熟的涉外氛围和涉外配套,整个商圈形成了以商务为核心的住宅交易模式,是建国门-国贸地区最重要的首都经济功能承接地带,地块发展已经十分成熟且具有很高的稀缺性、不可替代性。
《朝阳分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》中明确提出朝阳区要优化空间结构,服务和保障首都功能优化提升,推进国际一流商务中心区建设,打造北京对外开放高地。建国门外商圈在朝阳的发展定位中处于重要的战略核心位置,是首都经济发展的重要窗口之一。随着2023年地铁17号线的全线贯通,建国门外商圈将成为不仅能衔接北京东西,更辐射北京南北重要经济区的东西中轴线上重要经济区。
未来该区域将承接更多上班族人群的商务办公需求,南北的辐射也有利于该商圈产业发展结构的升级,承接亦庄、望京、未来科学城区域的发展需求,发挥更重要的枢纽作用,在目前发展相对饱和的状态下内部优化产业结构,朝着国际一流商务中心区的方向迈进。
1、小区楼龄较新,外立面干净,整体维护较好,楼栋品质高。
2、小区内部物业维护好,地面墙面干净整洁,各种设施设备正常运转。
3、小区500米内有东大桥地铁站、金台夕照地铁站、东大桥路口东公交站等。地铁10号线可转乘地铁1号线和地铁6号线,交通便捷。
4、小区周边商业配套齐全,三面被购物中心环绕,分别是SOHO尚都与世贸天阶,商业氛围浓厚。
5、小区临近医院,从小区出来开车10分钟就到北京朝阳医院,小区周边还有儿科医院、美容院等,医疗机构配套完善。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源1套,占全部房源的0.16%。小区目前在售均价70036元/㎡,环比上涨约0.24%。近6个月,小区整体均价基本持平于朝阳区均价,略低于建国门外板块在售均价。上图可以看出,近半年小区挂牌价格稳中有升,从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,目前小区内仅挂牌一套370㎡四室两厅户型,报价4600万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。该套房源属于非普宅,即购买该套房源首套首付约为1840万,二套首付约为3680万。
小区户型有32㎡-90㎡一室,90㎡-135㎡两室、131㎡-225㎡三室、370㎡四室四种户型。其中在售一居室户型占比较多。现选择小区主力户型36㎡一室一厅和90㎡一室一厅进行分析。
户型面积 | 90㎡ | 36㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、户型周正,客厅卧室全南向,采光好 2、主卧内有独立衣帽间设计 3、访客动线与居家动线不存在交叉 4、卫生间为明卫 5、卧室客厅南向,双阳台设计,采光好 | 1、有独立储物空间 2、户型面积虽小,但充分利用可利用空间,配备齐全 |
户型缺点 | 1、厨房北向没有窗户,通风不佳 | 1、开放式厨房,油烟较大 2、卫生间为暗卫,通风不佳 3、无客厅,隐私性较差 |
1、小区临近地铁10号线,适合以10地铁号线为主要通勤工具的人群。
2、小区目前在售房源面积较大,且周边配套齐全,适合有资金承受能力,且追求一步到位的改善型购房者。
3、小区位于建国门外板块,在国贸CBD辐射范围内,适合工作地点在国贸CBD办公的人群。
截止2021年7月,朝阳建国门外板块仅有一处在售新房项目,距离本小区直线距离600米的尊悦光华。我们选择尊悦光华与本项目进行对比。
尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院,由北京盛华夏房地产开发有限公司开发,定位改善型产品。目前在售户型最小面积为133㎡三室,最大为171㎡三室,单价130000元/㎡起,购房成本最低为约1700万/套。对比之下,尊悦光华项目楼龄更新,楼栋品质较高,在售户型面积大。不过中俊世界城小区户型更多,面积涉及范围更大,且单平米价格更低。
板块内二手房较多,基于小区地段、价格、商圈等多方面考量,现选取距离中骏世界城较近,且售价相似的灵通观、万豪国际公寓进行比较。
小区名称 | 中骏世界城 | 灵通观 | 万豪国际公寓 |
位置 | 朝阳 建国门外 | 朝阳 建国门外 | 朝阳 建国门外 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅/单位集体自建房 | 商品房住宅 |
售价 | 70036元/㎡ | 74894元/㎡ | 69302元/㎡ |
建筑年代 | 2008年 | 1962年-1997年 | 2001年-2003年 |
户型面积 | 32㎡-90㎡一室 90㎡-135㎡两室 131㎡-225㎡三室 370㎡四室 | 33㎡一室 53㎡-57㎡两室 57㎡-63㎡三室 | 69㎡一室 102㎡-134㎡两室 166㎡-238㎡三室 235㎡四室 249㎡五室 |
物业 | 北京中骏世界城物业管理有限公司 | 北京建国物业 | 国贸物业酒店管理公司 |
物业费 | 7.9元/㎡/月 | 0.8元/㎡/月 | 3.7元/㎡/月 |
优点 | 1、物业管理严格,安防设施齐全 2、交通便利,邻近地铁站东大桥站 3、商业配套全面 | 1、在售户型面积小,购房成本低 2、距地铁站近,方便通勤 | 1、在售户型多,面积由小到大,选择更多 2、小区周边配套全面 |
缺点 | 1、小区内部绿化少 2、底层商家太多,人员混乱 3、周边道路比较拥堵 | 1、停车位数量少,车位不足 2、小区建筑年代长,楼龄大 3、小区物业维护不及时,小区环境较差 | 1、一居室户型大多为北向 2、小区规模较小,内部休闲配套少 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上基本共享周边配套。但中骏世界城的商业氛围更浓厚更现代化,距离商场、地铁站和主干道也更近。建筑品质上,中骏世界城外立面简约雅致、简洁对称突显沉稳,居住环境和物业条件也优于灵通观,不过灵通观的物业成本更低。停车方面,中俊世界城与万豪国际公寓有地下停车场,车位充足。而灵通观只能停在地面停车场和小区路边。 综合来看,灵通观在售房源面积小,总购房成本低,但是综合居住品质不高,适合看中板块价值的刚需购房者。万豪国际公寓在售房源户型更多,单价略低于灵通观,但隐私性比中骏世界城更强,适合更注重隐私性的改善型购房者。而中骏世界城楼龄最新,周边配套强于灵通观和万豪国际公寓,且单价低于灵通观,适合对居住品质有一定要求的改善型购房者。 |