皂君庙板块位于海淀区东南角，处于北三环、北二环之间，该商圈北靠双榆树，南邻西直门和白石桥，西有魏公村，东与马甸和小西天商圈紧密衔接。作为海淀区发展较早的板块，皂君庙经过多年发展，区域内生活配套完善，生态环境良好，且学术氛围浓厚.

交通方面，板块内有两条地铁线路，西侧有地铁4号线人民大学站和魏公村站，途经站点可分别换乘地铁16号线、10号线、6号线、1号线等，通达国贸、天安门、南锣鼓巷等地；东侧有地铁13号线南北贯穿，并在该板块设有大钟寺站，且向南行驶一站即为西直门站，与地铁2号线、4号线换乘。不止如此，板块北侧与北三环西路连接，可快速链接城市热门板块。

皂君庙板块内高校和研究院众多，聚集有中国农业科学院、中央财经大学、北京交通大学、中国农业科学院蔬菜花卉研究所等，学术氛围浓厚。此外，板块内还有天作国际中心、寰太大厦、城投大厦等，聚集了央企、互联网、金融、商业等各行业入驻，整体人群素质较高，且具备一定购买力。

大型商超主要集中在板块北部，像有双安商场、大钟寺中坤广场、法雅体育、华宇时尚购物中心等，同时板块内还有一个北京四道口水产批发市场，可满足居民日常生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1978年-2008年，选择性较多。该板块的居住和购买人群大多是在中关村附近商圈的上班族或者是高校及企事业单位的工作者。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。

例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。截至2021年6月，皂君庙板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。且由于该板块的地理位置条件，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小。

产业方面，位于中关村大街魏公村路口东北角的中国农业科技国际交流中心项目目前正在开工建设，据悉计划2022年竣工投入使用，建成后计划引入中美农业环境中心、中日农业技术研究发展中心、国际马铃薯亚太中心（CCCAP）等60余家国际组织和科研机构，进一步辐射带动农业科技领域上下游产业在中关村大街集聚发展、融合发展与创新发展。

所以可以预见，皂君庙板块未来将会吸引更多人才聚集，进而辐射楼市、经济等各个方面。 地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营。其中在皂君庙板块北侧将设置人民大学站，开通后将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场。据悉建设规模约40万平方米，建设内容包括中坤广场外立面改造，地上装修改造，地下室改造，机电系统更新，新建地铁一体化工程与地铁12号线及13号线相连。待项目建成投入使用后，将给该板块带来极大的发展动力。

1.双榆树南里二区位于海淀区北三环以内，周围生活设施已经十分完善、商圈成熟健全，周边配套资源可以十分容易的满足生活需要。

2.小区交通便捷。双榆树南里二区近邻地铁4号线与13号线，地铁4号线大兴线可通往西苑、海淀黄庄、国家图书馆等站，地铁13号线可通往五道口、望京西等站，换乘地铁9号线、10号线、16号线都十分方便。无论是平时上班通勤，还是节假日出游都可以节省很多时间。

3.小区社区建设十分用心。无论是党建工作的积极开展，还是物业管理的细心负责，亦或是生活设施的一应俱全，都为小区内住户提供了尽可能好的居住体验。平时遇到生活难题，相信社区内的各种力量都可以为住户提供帮助。

4..小区楼栋有一梯两户，一梯三户的板楼设计，两梯八户的塔楼设计，户型有50㎡两居、75㎡-87㎡三居，其中以主力户型50㎡的两居室为例，售价650万，首付260万，对于资金充裕的人群可以考虑。

截至2021年8月，幸福里App内双榆树南里二区挂牌均价105337元/㎡，环比上升0.23%，在海淀区和皂君庙商圈范围内均属于房价较高的小区。从近六个月价格走势来看，小区房价总体与海淀区和皂君庙商圈房价变动趋势一致，均为稳步上升；自五月以来，双榆树南里二区房价增势放缓，价格增长很小。

小区优越的地理位置与优良的社区文化氛围是其价格居高不下的主要原因。便捷的交通以及步行可到达的周边生活设施得益于小区地理位置的优势；虽然小区年代较久，但是社区文化建设仍然积极有效。小区的主力户型设计合理紧凑，也是房价维持较高的一个原因。对比周围紧邻的其他小区，双榆树南里二区价格偏高。对买房预算有限的群体谨慎考虑。

举例：

从具体购房成本来看，以在售的84.7㎡三室一厅为例，报价930万。参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。即该套房源首套首付为372万，二套首付为744万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区户型面积有50㎡两居、75㎡-87㎡三居，其中主力户型有50㎡两室一厅一卫，和85㎡三室一厅一卫。

6号楼、30号楼在小区北侧，靠近北三环西路，环境较为嘈杂，对于睡眠质量较差的购房者谨慎考虑。

8号楼为东西向楼栋，对采光要求较高的购房者可以避开该楼栋。

30号楼南面有大面积绿化，楼间距较大，对采光有要求的购房者可以选择该楼栋。

1.小区地理位置优越，交通便利，近邻地铁4号线与13号线，可通往西苑、海淀黄庄、国家图书馆、五道口、望京西等站，换乘地铁9号线、10号线、16号线都十分方便，适合在市中心工作的人群。

2.小区安保措施全面负责，包括全面的监控设施、24小时值班保安岗亭等；小区位置近邻派出所，安全系数比较高。出差频繁的商务人士不必担心家中的安全问题。

3.小区文化生活氛围浓厚，便民措施齐全，可丰富老人孩子的物质文化生活；同时，小区内三居室户型较多，便于家里有长辈孩子的家庭分配房间。

双榆树南里二区位于海淀区皂君庙商圈，地处北三环联想桥附近，周围在售新房房源很少。海淀区内距离较近的新房项目有大苑海淀府和颐和金茂府。

大苑海淀府位于海淀区田村板块的地铁田村站西侧700米处，总建筑面积16.3万㎡。大苑海淀府建筑类型为11层-14层板楼，具有高绿化率(48%)和低容积率(1.75)的特点。开发商为北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司，物业公司为高力国际物业。大苑海淀府最近开盘时间为2020年8月7日，在售的楼栋为6号楼、7号楼、11号楼、12号楼与22号楼，建筑面积170㎡-320㎡，总价在1870万/套-3520万/套。大苑海淀府是新交房，在绿化覆盖以及户型设计上都要优于老小区，但是户型面积大、总价较高。

颐和金茂府位于海淀区杏石口路39号，总建筑面积6.7万㎡。颐和金茂府开发商为金茂置业，物业公司为金茂物业。颐和金茂府开盘时间为2020年9月，目前10栋楼均在售，建筑面积188㎡-256㎡，总价在2106万/套-2867万/套。

大苑海淀府与颐和金茂府的共同卖点是低密度住宅与精装修科技住宅，注重舒适的居住环境，这是双榆树南里二区所不具备的优势点；双榆树南里二区相比来说，具有更优越的地理位置以及更低的总价。综上，大苑海淀府与颐和金茂府更适合于改善型住户，而双榆树南里二区适合于刚需住户。

双榆树南里二区周边有不少同类型老小区，同属于成熟板块。这里以幸福里App为准，选择海淀皂君庙板块较为热销的二手房小区——皂君东里与明光村小区来进行对比。