垡头翠城馨园A区小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。

垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。

生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。

2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区容积率低，内部配有运动区域、休闲区域，运动设施配备较全，设施较新，能够满足居民日常休闲需求。

2、和周边小区相比，该小区房产均价较低，而且在售户型中有小面积户型，比如55.68㎡一居、54.83㎡两居，购房总价低，购房者压力较小。

3、小区位于东四环附近，区域位置较好，小区附近地铁站较多，公交站也较多，居民出行公共交通较为便利。

4、小区周边配套齐全，距离永辉超市、肯德基较近，附近还有药店、诊所、理发店等小型店铺，居民日常生活需求能够满足。

2021年7月，垡头翠成馨园A在售房源20套，占总小区总户数的7%，挂牌均价为49577元/㎡，和6月份相比上升0.31%，价格虽有所上涨，但是并不明显。从近6个月房产变动曲线来看，相对平稳，没有大起大落的变动情况，可以看出该小区房价走势平稳，购房者无需过分担忧房产价格问题。

具体购房成本方面，拿在售的74.98㎡一居为例，报价395万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为138.25万，二套首付为237万。

垡头翠成馨园A区小区的户型有67㎡-71㎡一居、55㎡-108㎡两居、123㎡-141㎡三居。

其中主力户型为55㎡-108㎡两居。

小区占地面积较大，其中小区北侧距离地铁站较近，如301号楼-308号楼和321号楼-324号楼；其中301号楼、302号楼、321号楼和322号楼邻近街道较为嘈杂，推荐优先选择303号楼-307号楼、323号楼和324号楼。

小区除上述楼栋之外，所处环境都较为安静；小区周边商业主要分布于北侧和南侧，所以中部楼栋居民生活不太便利，推荐选择南侧的328号楼-338号楼，不过这些楼栋距离地铁站和主干道较远，购买者可自行斟酌。

小区和周边小区相比，房产均价较低，而且在售户型中小户型较多，购房压力小，适合资金有限的刚需人群考虑。

小区周边公共交通便利，可满足多个方向的通勤需求，适合在朝阳区垡头区域或周边区域工作的人群。

小区内部活动空间充足，设有体育活动区域、休闲区域；周边配套齐全，购物方便，适合有养老需求的人群考虑。

截至2021年7月，朝阳垡头区域没有新项目，因此选择位于朝阳小红门区域的柏林郡项目以及紧邻东四环附近位于丰台成寿寺板块的世贸北京天誉项目进行对比。

其中柏林郡为北京江南投资集团有限公司开发的住宅项目，项目容积率较低，房产均价为75000元/㎡，在售户型主要以两居和三居为主，两居面积为97㎡，三居面积在133㎡-161㎡之间，和垡头翠城馨园A区小区相比，户型面积大，房产均价高，不适合刚需人群购买。

世贸北京天誉项目为北京合盛润景置业有限公司开发的住宅项目，项目房产均价为120000元/㎡，在售户型主要以三居和四居为主，三居户型面积为145㎡，四居户型面积为190㎡-215㎡之间，和垡头翠城馨园A区小区相比，户型面积大，房产均价高，适合有品质住房需求的人群购买。

朝阳区垡头附近的老旧小区较多，本次对比选择距离垡头翠城馨园A区小区较近的北京华侨城1号院小区和金蝉里小区进行对比。