馨泰园小区地处丰台区东侧位置上的马家堡商圈，该商圈北侧为右安门外，南侧毗邻新宫，西侧靠近草桥，东侧与角门商圈紧密衔接。马家堡原名马家铺，“堡”通“铺”音，本为驿站，在明末清初时成村，含四顷三、北天津庄、北甲地、马家堡4个村落。如今的马家堡已经成为丰台区的主要住宅板块之一，区域从南三环覆盖到南四环。

板块内聚集了大量二手房住宅小区，暂无新房供给，二手居民楼很密集且房屋属性较复杂，涵盖商品房、经适房、回迁房、公房等。根据建成时间年代不同，大致可分为两类，一类以2000年前为主，代表小区有嘉园一里、南华小区、洋桥72号院等；另一类以2000年后为主，代表小区有首座绿洲、旭日嘉园、左右坊等。

如今的马家堡除自身发展外，还不断承接着外部需求的涌入，占据了交通、商务、人文等优势，尤其地铁4号线的开通，让该板块与西部、北部联系更加紧密，加快拉动了西部、北部工作人群南迁的步伐，使得板块的区域价值、房地产价值有了明显质变。目前板块内有两条地铁线路，地铁4号线和10线分别呈南北和东西走向贯穿，其中4号线在板块内设有马家堡站、角门西站、公益西桥站，居民出行便利。不止如此，板块北侧与南三环中路连接，南侧有南四环中路，东侧有嘉园路，西侧有马家堡东路，自驾出行相对便利。

商业方面，马家堡板块内有凯德mall大峡谷、新荟城、公益西桥华联等，为消费者提供便利生活；教育方面有角门小学、赵登禹学校、北京市第十八中学等；医疗方面有北京汇安中西医结合医院、北京丰台怡康医院，东侧角门商圈的北京博爱医院也可承接部分治病看医的需求；生态休闲部分，板块内有嘉园三里公园、嘉囿城市休闲公园，基本满足居民日常休闲娱乐需要。

早期的马家堡居民多数是从西单、西长安街、前三门大街等内城要地拆迁过来的，后续随着板块发展，居住和购买力人群开始多元化，大多是以地铁4号线为主的通勤人群，以及马家堡和附近商圈的上班族。

从2016年到2021年6月，马家堡商圈内无地块出让信息。该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止2021年6月，丰台区今年共有两宗土地招挂牌成交，一宗是长辛店镇张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地，金茂以总价37.1亿元摘得；另一宗是长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地，由首开+卓越以62亿元+3.25万㎡公租房面积竞得。这两宗土地集中在丰台区的西侧区域，对马家堡商圈楼市影响不大。

但据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。

从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，其中丽泽金融商务区距马家堡较近，后续会辐射影响到该板块二手房市场。

同时可以关注下该板块后续有无旧改计划。

根据《丰台分区规划（国土空间规划（2017年—2035年））》显示，丰台区将建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区等。背靠大树好乘凉的马家堡自然会受整个政策红利带动进行发展。

作为连接北京中心城区、城市副中心、首都新机场和雄安新区的重要空间走廊，位于南中轴上的南苑—大红门地区是首都城市整体布局的重要组成部分。根据相关草案显示，大红门地区将围绕“首都商务新区”的战略定位，着力建设有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

整个南中轴-南苑文化板块会辐射到马家堡商圈，带动该板块的文化环境改善。同时由于马家堡较好的地理位置和住宅区的定位，后续也将承接到丽泽金融商务区的外溢居住需求。

1、该小区建筑年代为2005年-2009年，房龄相对较新，整体品质较好；小区设有大面积花园和绿植，居住相对幽静。

2、小区的户型多样，最小为56㎡的一居室，最大为129㎡的二居室，上车价356万元，适合有不同需求的人群选择。

3、小区距离地铁4号线公益西桥站公交站和地铁站较近，出行较为便利。

4、小区周边配套完善，小区东门左侧便是一条购物街，为小区居民日常生活提供了极大的便利。

根据幸福里APP显示，2021年6月该小区挂牌房源共21套。该小区在2021年6月份的挂牌价格为70031元/㎡，环比增长0.34%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型98㎡二居室为例，报价690万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为241万，二套首付为414万。

小区内有56㎡-64㎡的一居室、86㎡-107㎡的两居室、91㎡-129㎡的三居室，可供选择的户型多。

其中98㎡的两居室适合三口之家选择，客厅空间大，主卧朝东带阳台但是南北不通透，卧室采光较差。

其中63㎡的一居室适合单身或者两口之家来当小两居使用，客厅空间大，朝北带阳台，但是南北不通透，卫生间是暗卫设计，通风性差。

小区内除1号、2号为15层的塔楼，其余都为板楼，小区内楼栋整体品质相差不大。1号楼和2号楼下有底商，靠近小区东门，出行和生活都较为便利。4号楼、5号楼离主干道较远且没有底商，相对来说，较为安静，3号楼、6号楼临近主干道，出行较为便利但是噪音也可能会对日常生活有一定的影响。

小区距离地铁4号线公益桥西站只有不到3分钟的路程，适合依赖地铁4号线出行的上班族选择。

小区内环境较好，且楼栋品质较高，适合对于小区品质有一定要求的人群选择。

小区内户型多样，小户型上车价也在350万左右，适合刚需或者急需上车的人群选择。

小区周边教育完善，有着汇才幼教、师范学校附属小学城南校区、北京市赵登禹学校（中学部）等学校，适合各学龄阶段孩子的家庭选择。

马家堡板块内没有新房项目，附近板块只有一个新房项目，是福海棠·华府，福海棠·华府为北京翰达金北京翰达金晟置业有限公司开发建设的别墅社区，目前均价为72000元/㎡，在售房型都为四居，总价最低为1550万，从总价和类型来比，小区与该项目不具可比性。

馨泰园小区周边二手房的报价在6.4万元/㎡-7.3万元/㎡，其中城南嘉园-益星园和富卓苑与富卓苑小区整体相差不大，故选择距离小区最近的这两个小区作对比。