丰台科技园板块整体位于西南四环外，北接丰台看丹桥，南接大葆台，东临花乡，西临卢沟桥。丰台科技园是丰台区的主要核心板块之一。区域内交通发达，有地铁9号线直达北京西站、国家图书馆等。道路交通有南四环，板块附近高速有京台高速、京开高速、京港澳高速，进出京便捷。

丰台科技园是最早的中关村“一区三园”的三园之一，率先在全国提出发展总部经济概念，量身打造了全国第一个总部基地项目。丰台科技园经过25年的发展，成为丰台区的科技、经济发展的动力引擎区域，是丰台区的经济增长极，首都重要的产业功能区和高技术创新基地，和全国知名的总部聚集区。入驻企业超过2万家，其中，上市企业80家，国家级高新技术企业627家，中关村高新技术企业2304家，以不足丰台区1%的土地面积创造出1/4强的财政收入。经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的商业、办公及居住氛围。

丰台科技园作为丰台区新兴的住宅板块，板块内聚集了二手房，新房。板块内早期总部基地写字楼多，二手房大多建于2010年前后，也有拆迁的公房回迁房，限价经济房、别墅等。在2000年后，随着丰台科技园城的深入开发，有汉威、中海、万科、世茂、中铁置业等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京科丰万达广场、永旺梦乐城等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有首都经贸大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有世界公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院天坛医院（新院区），为板块内业主的健康保驾护航。

板块内居住人群以板块内企业高管、企业职工、本地事业单位职工、丰台本地人为主。丰台科技园区在建项目主要为写字楼，住宅可开发土地少，在售新房项目有保利佲悦大都会、丰台金茂广场，价格在63000-68000元/㎡，主要为写字楼。限竞商品房住宅为京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府，位于丰台科技园郭公庄地铁口附近。整体来看，板块内新房商品房住宅供应量不多，二手房挂牌数量较多，流动性好。

2019年以来，北京五环内住宅供应越来越稀缺。位于丰台科技园板块的京投发展臻御府、中国中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府是京城五环内为数不多的机会。除此以外，根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月24日，丰台科技园板块没有待出让住宅用地。可见，作为丰台新兴的居住区，丰台区域内发展、规划、配套最新的板块之一，丰台科技园地块价值未来可期。

住宅属性方面：丰台区位于京南地区核心位置，是京城向南发展的重要区域，丰台科技园已成为丰台区重要的新兴住宅区之一。随着中海九号公寓，加来庄园（棉花城），万科西华府等中高档别墅和大户型住宅的建成使用，丰台科技园区的商业居住价值已被发掘，该板块不再是只有办公写字楼的区域。且丰台科丰万达、永旺梦乐城等大型购物中心，超市的建成，天坛医院（新院区）的搬迁，目前丰台科技园板块不仅有完善的道路、绿化以及配套规划，后续还有众多企业总部入驻。同时板块内交通发达，地铁线路、公交、自驾均可以快速上四环，高速通达大兴、房山区域。以前工作在丰台科技园，居住在大兴、房山，通勤1小时的人们，逐渐往城区搬迁，目前丰台科技园板块是大兴、房山地区人员二次改善换房的首选区域。

产业属性方面：随着大兴国际机场的建成通航运营，加强了京南地区与国内、国际的交通贸易往来便捷度。丰台科技园是国内总部经济示范区，也是京南区域的经济动力引擎，在京城有举足轻重的地位。目前汉威国际写字楼，诺德中心办公区等成为丰台科技园区内重要的商贸办公区域，有搜房网、物美集团等入住办公。未来丰台科技园将做大、做强轨道交通和航空航天两大产业集群。

1.根据幸福里APP在2021年7月份数据显示，小区房源均价在同板块内较低，63㎡的两居室仅需要315万，价格亲民。

2.小区居住密度比较小，居住品质较高。

3.小区前往地铁郭公庄和大葆台地铁站步行10分钟就可以到达，小区门口还有多个公交站，出行方便。

4.小区地理位置优越，周边商业配套齐全，小型超市、药店和大型商场、医院均有，居民日常生活方便。

根据幸福里APP显示，该小区在7月份的挂牌价格为51621元/㎡，环比增长0.27%，自2021年来，该小区的价格一直处于缓慢增长的状态。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上浮和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：

具体购房成本方面，拿APP显示的在售的户型63㎡的两居室为例，报价315万，参照北京市现行的现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%，理论上该套房房源首套首付为110万，二套首付为189万。

小区户型包含42㎡-63㎡的一居、63㎡的两居。主力户型是49㎡的一居室。

1.从小区出发步行不到10分钟就可以到达地铁9号线、地铁房山线中转站郭公庄地铁站，适合以地铁9号线和地铁房山线为主要通勤方式的人群。

2.小区多以小户型为主，单价较低，价格亲民，更容易满足刚需人群。

3.小区周边商业较为完善，适合对周边休闲生活有要求的人群。

截止2021年7月份，科技园区板块内有新盘在售，分别为京投发展·臻御府和保利佲悦大都汇。

京投发展·臻御府是由北京京投丰德房地产有限公司开发打造的小区项目。2021年7月的均价为67702元/㎡，有三居、四居，总价最低为580万/套起。而中海御景春天的最大户型也仅有63㎡的两居，总价为315万，从总价和购房人群角度来看，中海御景春天与该项目不具可比性。

保利佲悦大都汇是由北京茂丰置业有限公司打造的写字楼项目。2021年7月的均价为6.3万/㎡，与中海御景春天小区项目没有可比性。新盘预售，也不会对玉泉营板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.8万/㎡-5.2万/㎡，其中富锦嘉园二区和富锦嘉园四区与中海御景春天小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。