石园北二社区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、小区停车位支持安装新能源充电桩，让新能源车主也能方便的充电。

2、单元门门口设有监控，且楼栋门禁设备维修保养较好，能有效防止外来人员进入楼栋，且外部入口外来人员管理也较为严格，居住的安全性得到了保障。

3、小区交通较便捷，周边有两个公交站，地铁15号线顺义站距离小区骑行十二分钟，而且自驾出行同样方便，小区出门就是顺平路与顺和路；自驾五分钟有2家三级公立医院，就医便利。

4、商业配套齐全，小区门口超市众多，生活用品一应俱全，距离大型综合购物中心自驾五分钟，是悠闲购物，美食游乐的好去处。

2021年7月，小区挂牌均价为34435元/m²。主要成交户型为94㎡的两室一厅以及128㎡的三室两厅，其中两居近半年成交价约323万/套，三居近半年成交价约为440万/套，挂牌成交速度较快。从价格走势来看，半年内成交价格整体较平稳。

该小区的价格水平低于顺义区的平均房价，同样也是低于顺义城的平均房价的，可以算是一个低价小区。

购房成本方面，94㎡的两室一厅户型，报价约323万/套。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为129万，二套首付为258万。这个价格属于中等水平，由于小区楼龄较老，市场预测持观望态度。

石园北二社区涵盖了64㎡一居到150㎡三居，户型丰富。主力户型是两居，本次我们以该小区比较受欢迎的91㎡两居以及111㎡三居进行对比分析。

石园北二社区共25栋楼约1800户，一居室集中在58号楼，两居室几乎每栋楼都有分布，三居室除了59号楼，从57号楼开始到84号楼均有分布。

小区周边店铺分布在南侧和东侧，

72号楼、73号楼、74号楼、75号楼、76号楼、77号楼、78号楼、79号楼、80号楼、81号楼、82号楼以及83号楼靠近健身馆，离周边商超距离也更近，同时自驾进入通顺路也更为方便，适合年轻群体居住；

59号楼较靠近主路，早晚高峰时较为嘈杂，对声音敏感以及家中有幼儿的家庭慎重选择；

59号楼、60号楼、61号楼、62号楼、63号楼、64号楼、65号楼、66号楼、67号楼以及68号楼出门就是农贸市场、小超市、水果店，与北一社区接壤，相对比较热闹，适合一些年纪比较大的群体居住。

石园北二社区地处东六环之外，周边有多家企业入驻，适合附近上班人群居住，小区公交方便，周末前往新城滨河森林公园，顺义公园都是不错的郊游选择；

小区楼间距较大，居住人口稳定，流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群；

小区在物业费较低，停车免费，性价比较高，生活成本低，适合刚需购房者。

截止2021年7月，石园北二社区附近在售的新房为北京城建·北京合院，距离石园北二社区直线距离约为1.4公里，故选取北京城建·北京合院进行对比分析。

作为顺义主要居住区，石园北二社区周边3公里内二手房项目极多，故而选取与石园北二社区距离较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的裕龙一区和绿港家园三区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。