领海浅水湾小区位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内新盘有兴创屹墅在售，是别墅产品。目前无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰田科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来任何影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、居住品质方面：小区有充足的绿化和车位，有湖水公园，楼间距大，可有效提升小区居民的生活舒适度。

2、建筑品质方面：外立面有设计感，干净整洁，建筑品质好。

3、地理位置方面：小区位于狼垡城市森林公园东部、南海子公园西部，临近中央岛景点，为居民的短期旅游放松提供更多选择。

4、交通方面：小区附近有地铁站、公交站，日常出行便捷，且位于东五环线上，靠近南五环、大兴机场高速公路，方便居民外出游玩和办公。

通过幸福里APP查询，截止2021年8月，小区在售房源36套，占全部房源1.1%。小区目前在售均价49136元/㎡，环比上涨约0.85%。近6个月，小区整体均价低于高米店、高于大兴在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，整体处于稳中有升的趋势，波动值均在正常范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，65㎡两室一厅户型，报价为315万。结合北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为110万左右，二套首付为189万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有69㎡一居室、65㎡-119㎡两居室、105㎡-171㎡三居室、126㎡-222㎡四居室，现选取69㎡一室一厅，101㎡两室两厅进行分析。

3号楼、9号楼、10号楼在湖水附近，可欣赏到湖水景观；1号楼、8号楼、11号楼附近有医院和药店，满足居民日常看病就医，且1号楼和8号楼距离食堂近，吃饭方便；2号楼、4号楼、6号楼距离街道近，日常比较嘈杂。

1、小区楼栋品质与居住舒适度高，购房总价较高，更适合改善型购房者。

2、临近4号线高米店北、西红门地铁站，适合以这条地铁线为主要通勤工具的上班族。

3、小区临近国家新媒体产业基地，内部包含华商创意中心、格雷众创园等园区，就近工作的人群可以考虑。

截止2021年8月，大兴高米店区域内暂无新房项目出售，现选取与领海浅水湾小区距离较近的绿地海珀云翡与之进行对比分析。

绿地海珀云翡位于大兴-枣园兴义路京开高速东侧，由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发，建筑类型属于板楼。截止2021年8月，在售户型为有102㎡两居室，135㎡-182㎡三居室，单价70000元/㎡起，总价700万/套起。

两者相比之下，两小区覆盖了相同的面积段，但领海浅水湾项目单价低，同等面积下总购房成本更低，且居住品质也不错，对户型面积有一定要求但是预算不足以购买绿地海珀云翡项目的购房者可以选择。且领海浅水湾有小面积户型，刚需上车的成本也更低。绿地海珀云翡项目相较而言同面积购房成本高，更适合倾向于购买新房且预算充足的购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现在选取与领海浅水湾价格相近的新里西斯莱公馆和郁花园三里进行比较。