北大国发院副教授赵波在4月16日的国是论坛上发表了对房地产以旧换新现象的深度剖析。他指出，房地产以旧换新的实质，其实是提前消费。这一观点，无疑为我们理解房地产市场提供了一个全新的视角。
我们来解释一下，什么是“以旧换新”。在房地产市场上，所谓的“以旧换新”，就是指购房者将自己手头的老旧房产，通过各种方式，比如出售或者抵押等，换取新的房产。这种现象在过去的一段时间内，在我国的房地产市场上，表现得十分明显。
赵波教授却指出，这其实是一种提前消费的行为。因为，当你把手头的老旧房产卖掉或者抵押出去之后，你得到的是一笔资金，而这笔资金，你是需要用来购买新的房产的。换句话说，你是在用未来的钱，来购买现在的房子。这就是典型的提前消费。
这样的提前消费会带来什么后果呢？赵波教授进一步解释，一旦政策退出或减弱，消费就会掉得很厉害。这是因为，当政策不再支持这种以旧换新的行为时，市场上的资金就会减少，消费者就无法再用未来的钱，来购买现在的房子。这就会导致整个房地产市场的消费，出现大幅度的下滑。
更为严重的是，这种以旧换新的行为，还增加了商品的折旧。因为你把老旧的房子卖掉或者抵押出去后，这个房子的价值就会立即降低。而你用这个价值降低的钱，去购买新房，新房的价值也会随之降低。这样一来，你的财富就会在这个过程中，被无形地消耗掉。
从长期来看，赵波教授认为这不是一个最有效的增强老百姓消费的办法。因为，它并不能真正提高消费者的消费能力。真正能够提高消费者消费能力的，还是要解决老百姓的收入增长问题。也就是说，要让消费者有更多的收入，才能让他们有更强的消费能力。
赵波教授的观点，让我们看到了房地产市场的另一个侧面。他警告我们，房地产以旧换新这种行为，看似可以短期内拉动消费，但实际上，它可能会带来严重的后果。因此，我们需要理性看待这个现象，同时也需要关注更根本的问题，那就是如何提高老百姓的收入水平，这才是真正解决问题的关键。